家と土地の価値を、日本一わかりやすく。

2026/10/8

収益還元法（純収益）

不動産が実際に生み出す利益を表す「純収益」とは？賃貸マンションやアパートを所有していると、毎月の家賃収入が得られます。しかし、家賃として受け取った金額が、そのまま不動産の利益になるわけではありません。建物を維持するための修繕費や管理費、固定資産税など、不動産を所有・運営するためにはさまざまな費用がかかるからです。そこで収益還元法では、収入から必要な費用を差し引いた**「純収益」**をもとに、不動産の価格を考えます。たとえば、年間の賃料収入が600万円、必要な費用が200万円であれば、純収益は400 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/8

収益還元法（DCF法）

将来の収益を一つずつ現在の価値に直す「DCF法」収益還元法には、1年間の純収益をもとに価格を求める「直接還元法」のほかに、**「DCF法」**という方法があります。 DCF法では、対象となる不動産から将来得られる収益を、年ごとに予測して考えます。たとえば賃貸マンションを5年間保有するなら、1年目、2年目、3年目……と、それぞれの年に得られる純収益を予測します。さらに、5年後にその不動産を売却すると想定すれば、売却によって得られる金額も考えます。ただし、将来受け取る100万円と、今すぐ受け取れる100 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/7

収益還元法（直接還元法）

1年間の収益から価格を考える「直接還元法」収益還元法には、不動産が生み出す収益から価格を求めるためのいくつかの方法があります。その代表的なものが**「直接還元法」**です。直接還元法では、対象となる不動産が1年間に生み出す純収益に注目します。たとえば賃貸マンションなら、入ってくる家賃がそのまま純収益になるわけではありません。家賃などの収入から、不動産を維持・管理するために必要な費用などを差し引いて考えます。そして、その純収益を**「還元利回り」**で割ることで、不動産の価格を求めます。考え方をシ ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/6

収益還元法の定義

「どれだけ収益を生み出せるか」から価格を考える収益還元法賃貸マンションやアパートなどの不動産は、所有していることで家賃などの収益を得られることがあります。こうした不動産では、**「この不動産から将来どれくらいの収益を得られるのか」**という視点から、その価値を考えることができます。この考え方を使って価格を求める方法が「収益還元法」です。たとえば、同じような立地や建物でも、毎月安定して多くの家賃を得られる物件と、空室が多く収益が少ない物件では、投資対象としての価値は同じとはいえません。ただし、現在の ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/2

配分法（取引事例比較法）

土地だけの価格を取り出す「配分法」とは？不動産の取引では、土地だけではなく、土地と建物がセットで売買されることがよくあります。では、土地だけの価格を知りたいのに、参考にできる取引事例が「土地＋建物」の価格しかわからない場合はどうすればよいのでしょうか。そこで使われるのが「配分法」です。配分法では、土地と建物が一体となった取引価格から、その価格のうち土地に相当する部分を取り出して、土地の取引価格を求めます。たとえば、土地と建物が合わせて3,000万円で取引されていても、「土地がいくら、建物がいくら ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/1

取引事例比較法の適用方法

取引事例比較法では、実際の取引価格をどう比べる？取引事例比較法では、実際に売買された不動産の価格を参考にします。しかし、参考にする土地が3,000万円で売れたからといって、評価する土地も3,000万円になるわけではありません。不動産は一つひとつ条件が違うからです。そこで、まず対象不動産と比較できる取引事例を集め、その中から適切なものを選びます。そして、売主や買主の特別な事情が価格に影響していれば「事情補正」を行い、取引された時期が違えば「時点修正」を行います。さらに、地域の利便性などの違いや、土地 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/1

取引事例比較法

「似た不動産はいくらで売れた？」から価格を考える取引事例比較法自分の家や土地がいくらくらいなのか知りたいとき、近所で似た不動産がいくらで売れたのかは、とても参考になります。このように、実際に行われた不動産の取引を参考にして、対象となる不動産の価格を求める方法が「取引事例比較法」です。ただし、「近所の土地が2,000万円で売れたから、この土地も2,000万円」と単純に決めるわけではありません。取引された時期が違えば、その間に地価が変わっているかもしれません。また、同じ地域でも、駅までの距離、道路との ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/1

減価修正

建物などの価値が減った分を反映する「減価修正」同じような建物を今つくるとしたら3,000万円かかるとしても、築20年の建物にそのまま3,000万円の価値があるとは考えにくいでしょう。建物は時間が経つにつれて傷んでいきます。また、まだ十分に使える状態でも、設備が古くなったり、間取りが現在の生活スタイルに合わなくなったりすることで、価値が低下することもあります。そこで原価法では、まず「今、同じような不動産をつくるならいくらかかるか」という再調達原価を求め、そこから価値が減少した分を差し引きます。この作業 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/28

再調達原価の求め方（直接法と間接法）

再調達原価の求め方には「直接法」と「間接法」がある再調達原価は、**「同じような不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を考えたものです。では、その費用を実際にどうやって求めるのでしょうか。大きく分けると、対象となる不動産について必要な費用を一つずつ調べて積み上げていく方法と、似た不動産の建築費などを参考にして求める方法があります。前者が**「直接法」**です。たとえば建物であれば、使われている材料の量や価格、工事に必要な人件費などをもとに、対象となる建物をつくるための費用 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/25

再調達原価の求め方（種別と類型）

再調達原価はどうやって求める？再調達原価は、簡単にいえば**「同じような不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を表すものです。では、その金額はどのように調べるのでしょうか。建物であれば、使われている材料や構造、広さ、設備などをもとに、現在の建築費を積み上げて考える方法があります。一方で、すでに建築費がわかっている似た建物などを参考にして、建物の違いや建築された時期による価格の変化を調整しながら求めることもできます。つまり、再調達原価の求め方は一つではありません。対象とな ...

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