不動産の価格から適切な賃料を考える「積算法」とは？
土地や建物を人に貸すとき、賃料はいくらに設定するのが適切なのでしょうか。
周辺の似た物件の賃料を参考にする方法もありますが、不動産そのものの価値から、適切な賃料を考える方法もあります。
それが「積算法」です。
たとえば、同じような広さの土地でも、駅前の商業地と郊外の住宅地では、不動産の価格が大きく異なることがあります。
このような場合、不動産の価格が違えば、所有者がその不動産を貸すことで期待する収益も異なると考えられます。
積算法では、まず対象となる不動産の価格を求め、それに一定の利回りを掛けて、所有者が期待する収益を計算します。さらに、不動産を維持するために必要な費用などを加えて賃料を求めます。
基本的な計算式は、次のとおりです。
積算賃料 ＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
つまり積算法は、**「この不動産にはこれだけの価値があるのだから、貸すことでどれくらいの収益を得るのが適切か」**という視点から賃料を考える方法です。
ただし、不動産の価格が高ければ、それに比例して必ず高い賃料が得られるわけではありません。実際の賃貸市場の状況なども踏まえて判断することが大切です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、積算法で用いる基礎価格や期待利回り、必要諸経費等について詳しく見ていきましょう。
積算法の意義
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である（この手法による試算賃料を積算賃料という）
積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である。
不動産を貸す側から考えると、所有する不動産に見合った収益を得ることに加え、貸し続けるための費用も回収する必要があります。
積算法は、この貸主側の考え方をもとに賃料を求めるため、不動産の価値や期待する収益の水準、必要な費用を適切に把握できることが重要になります。
積算法の適用方法
積算価格を求めるには、①基礎価格、②期待利回り、③必要諸経費等を算出する必要があります。
①基礎価格
基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。
積算法では、不動産を貸すことで得たい収益を考えるために、まずその不動産自体にどれだけの価値があるかを把握する必要があります。
その際、不動産を新たに取得する場合の費用と、実際の市場で取引される価格という二つの視点から価値を捉えることで、賃料計算の土台となる基礎価格を求めます。
②期待利回り
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。
期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとする。この場合において、賃料の有する特性に留意すべきである。
不動産を貸すために資金を投じる以上、所有者はその投資額に見合った収益を得たいと考えます。期待利回りは、こうした貸主の投資に対する収益の期待を表すものです。
ただし、不動産を売買する場合の利回りと、貸し続けることで得られる収益を考える場合の利回りは、必ずしも同じではありません。 賃料の安定性や契約条件なども踏まえて判断することが大切です。
③必要諸経費等
不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等としては、次のものがあげられる。
- 減価償却費
- 維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）
- 公租公課（固定資産税、都市計画税等）
- 損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険）
- 貸倒れ準備費
- 空室等による損失相当額
ここでの①減価償却費は「償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、計上しない」となりますので留意しましょう。