長年続いている賃貸借の賃料はどうやって決める？
アパートや店舗、土地などを長年借りていると、契約を結んだ当時と現在では、周辺の賃料相場が大きく変わっていることがあります。
では、周辺の賃料が上がったからといって、現在の賃料もその金額に合わせるべきなのでしょうか。
実は、新しく契約を結ぶ場合と、すでに続いている契約の賃料を見直す場合とでは、考え方が異なります。
新たに賃貸借契約を結ぶ場合は、現在の市場で成立する賃料が重要な判断材料になります。
一方、長年続いている契約では、これまで貸主と借主が合意してきた賃料や、契約後の経済状況の変化なども無視できません。
たとえば、周辺の家賃相場が上昇していても、現在の賃料が決まった経緯や、その後の事情によって、適切な改定額は異なることがあります。
このように、すでに賃貸借関係が続いている不動産について、現在の契約関係を前提に求める賃料を「継続賃料」といいます。
継続賃料の鑑定評価では、単に周辺の相場と比較するだけでなく、これまでの契約の経緯や賃料の変動、貸主と借主の関係などを踏まえて判断することが大切です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、継続賃料を求める際に考慮すべき事項や、その具体的な考え方を見ていきましょう。
継続賃料を求める場合
継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点（直近合意時点）以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の公平に留意の上決定するものである。
長年同じ賃料で貸し借りしている不動産では、周辺の家賃相場が上がったからといって、すぐに同じ水準まで値上げすることが公平とは限りません。
貸主と借主は、これまでの契約や賃料の取り決めを前提に関係を続けているため、市場の変化だけでなく、双方が積み重ねてきた事情も尊重することが大切です。