不動産が実際に生み出す利益を表す「純収益」とは？
賃貸マンションやアパートを所有していると、毎月の家賃収入が得られます。しかし、家賃として受け取った金額が、そのまま不動産の利益になるわけではありません。
建物を維持するための修繕費や管理費、固定資産税など、不動産を所有・運営するためにはさまざまな費用がかかるからです。
そこで収益還元法では、収入から必要な費用を差し引いた**「純収益」**をもとに、不動産の価格を考えます。
たとえば、年間の賃料収入が600万円、必要な費用が200万円であれば、純収益は400万円となります。
つまり、基本的な考え方は次のとおりです。
純収益 ＝ 総収益 − 総費用
ただし、実際の鑑定評価では、単に現在の家賃収入から支出を差し引けばよいわけではありません。空室による収入の減少や、将来必要になる修繕費なども考慮し、対象不動産が継続的にどれくらいの収益を生み出せるのかを適切に判断する必要があります。
また、純収益は、不動産そのものから得られる収益を基本としますが、評価の対象や方法によっては、建物の減価償却費の扱いなどにも注意が必要です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、純収益を構成する総収益と総費用、そして純収益を求める際の考え方を詳しく見ていきましょう。
①純収益の意義
たとえばホテルの売上は、建物があるだけで生まれるものではなく、従業員の働きや経営者の工夫などが組み合わさって生まれます。
そのため、売上から経費を引いただけでは、不動産そのものが生み出した利益とはいえません。ほかの要素が生み出した利益も区別して、純粋に不動産に帰属する収益を捉えることが大切です。
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本（不動産に化体されているものを除く）、労働及び経営（組織）の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本、労働及び経営（組織）の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
- 不動産に化体されているもの…建物に備え付けられて一体化している機械や設備などの資本（動産的な要素）のこと