農地・林地の地域要因と個別的要因とは？
農地や林地の価値も、宅地と同じように、その地域の特徴や一つひとつの土地の条件によって変わります。
たとえば農地では、気候や水利の状態、農道などの整備状況が重要です。林地では、樹木の生育に適した環境か、木材を運び出しやすいかといった条件が価値に影響します。
こうした地域全体に共通する条件が「地域要因」、その中でひとつひとつの農地・林地が持つ固有の条件が「個別的要因」です。
農地と林地では、宅地とは価格を左右するポイントが大きく異なります。ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、それぞれどのような要因が価格に影響するのかを見ていきます。
かんてい先生
ちなみに、農地・林地の鑑定評価は高度経済成長時代に主に行われたもので、現代においてはほとんど行われていないのが実情です。そのため当記事では基準上の概要のみまとめています。
農地地域・林地地域の地域要因
かんてい先生
「農地地域・林地地域の地域要因」とは、農作物や木材をどれだけ効率よく生産できる地域なのかを左右する条件のことです。
たとえば、気候や土壌、水利の良さ、道路の整備状況など、その地域全体の農業・林業のしやすさが土地の価格にも影響するんですね。
①農地地域の地域要因
- 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
- 起伏、高低等の地勢の状態
- 土壌及び土層の状態
- 水利及び水質の状態
- 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
- 道路等の整備の状態
- 集落との位置関係
- 集荷地又は産地市場との位置関係
- 消費地との距離及び輸送施設の状態
- 行政上の助成及び規制の程度
②林地地域の地域要因
- 日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態
- 標高、地勢等の状態
- 土壌及び土層の状態
- 林道等の整備の状態
- 労働力確保の難易
- 行政上の助成及び規制の程度
農地・林地の個別的要因
かんてい先生
「農地・林地の個別的要因」とは、その農地や林地そのものが持つ特徴から、価格に影響を与える条件のことです。
たとえば、土地の広さや形、土壌の状態、日当たり、道路への出入りのしやすさなど、同じ地域でも土地ごとに価格が違う理由になるものですね。
①農地の個別的要因
- 日照、乾湿、雨量等の状態
- 土壌及び土層の状態
- 農道の状態
- 灌漑排水の状態
- 耕うんの難易
- 集落との接近の程度
- 集荷地との接近の程度
- 災害の危険性の程度
- 公法上及び私法上の規制、制約等
②林地の個別的要因
- 日照、乾湿、雨量等の状態
- 標高、地勢等の状態
- 土壌及び土層の状態
- 木材の搬出、運搬等の難易
- 管理の難易
- 公法上及び私法上の規制、制約等