かんてい先生

土地だけの価格を取り出す「配分法」とは？ 不動産の取引では、土地だけではなく、土地と建物がセットで売買されることがよくあります。 では、土地だけの価格を知りたいのに、参考にできる取引事例が「土地＋建物」の価格しかわからない場合はどうすればよいのでしょうか。 そこで使われるのが「配分法」です。 配分法では、土地と建物が一体となった取引価格から、その価格のうち土地に相当する部分を取り出して、土地の取引価格を求めます。 たとえば、土地と建物が合わせて3,000万円で取引されていても、「土地がいくら、建物がいくら ...

取引事例比較法では、実際の取引価格をどう比べる？ 取引事例比較法では、実際に売買された不動産の価格を参考にします。 しかし、参考にする土地が3,000万円で売れたからといって、評価する土地も3,000万円になるわけではありません。不動産は一つひとつ条件が違うからです。 そこで、まず対象不動産と比較できる取引事例を集め、その中から適切なものを選びます。そして、売主や買主の特別な事情が価格に影響していれば「事情補正」を行い、取引された時期が違えば「時点修正」を行います。 さらに、地域の利便性などの違いや、土地 ...

「似た不動産はいくらで売れた？」から価格を考える取引事例比較法 自分の家や土地がいくらくらいなのか知りたいとき、近所で似た不動産がいくらで売れたのかは、とても参考になります。 このように、実際に行われた不動産の取引を参考にして、対象となる不動産の価格を求める方法が「取引事例比較法」です。 ただし、「近所の土地が2,000万円で売れたから、この土地も2,000万円」と単純に決めるわけではありません。 取引された時期が違えば、その間に地価が変わっているかもしれません。また、同じ地域でも、駅までの距離、道路との ...

建物などの価値が減った分を反映する「減価修正」 同じような建物を今つくるとしたら3,000万円かかるとしても、築20年の建物にそのまま3,000万円の価値があるとは考えにくいでしょう。 建物は時間が経つにつれて傷んでいきます。また、まだ十分に使える状態でも、設備が古くなったり、間取りが現在の生活スタイルに合わなくなったりすることで、価値が低下することもあります。 そこで原価法では、まず「今、同じような不動産をつくるならいくらかかるか」という再調達原価を求め、そこから価値が減少した分を差し引きます。この作業 ...

再調達原価の求め方には「直接法」と「間接法」がある 再調達原価は、**「同じような不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を考えたものです。 では、その費用を実際にどうやって求めるのでしょうか。 大きく分けると、対象となる不動産について必要な費用を一つずつ調べて積み上げていく方法と、似た不動産の建築費などを参考にして求める方法があります。 前者が**「直接法」**です。たとえば建物であれば、使われている材料の量や価格、工事に必要な人件費などをもとに、対象となる建物をつくるための費用 ...

再調達原価はどうやって求める？ 再調達原価は、簡単にいえば**「同じような不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を表すものです。 では、その金額はどのように調べるのでしょうか。 建物であれば、使われている材料や構造、広さ、設備などをもとに、現在の建築費を積み上げて考える方法があります。 一方で、すでに建築費がわかっている似た建物などを参考にして、建物の違いや建築された時期による価格の変化を調整しながら求めることもできます。 つまり、再調達原価の求め方は一つではありません。対象とな ...

「再調達原価」ってなに？ 原価法では、まず**「この不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を考えます。その出発点となるのが「再調達原価」です。 たとえば、20年前に2,000万円で建てた家があるとします。 現在は、建築資材の価格や人件費などが当時とは変わっているため、「20年前にいくらで建てたか」だけでは、現在の建物の価値を適切に考えることはできません。 そこで、価格時点において、同じような建物をもう一度建てるとしたら、どのくらいの費用が必要になるのかを考えます。これが再調達原価 ...

「同じ不動産をもう一度つくるなら？」から価値を考える原価法 建物の価値を考えるとき、「もし今、同じような建物をつくったら、いくらかかるだろう？」という考え方があります。 もちろん、実際の建物は完成した瞬間から時間が経っていきます。築年数が経過すれば建物が傷んだり、設備が古くなったりして、新築時と同じ価値とはいえなくなります。 そこで、まず同じような不動産をもう一度つくるために必要な費用を考え、そこから築年数の経過や建物の劣化などによる価値の減少分を差し引いて、現在の価値を求めるのが「原価法」の基本的な考え ...

不動産を比べるときは「地域の違い」と「物件の違い」を見る 不動産の価値を考えるとき、実際に取引された似た土地などは重要な参考になります。 しかし、比較する不動産が似ているからといって、その取引価格をそのまま使えるわけではありません。 たとえば、同じような土地でも、一方は駅に近い地域、もう一方は駅から離れた地域にあれば、地域そのものの条件が違います。これが**「地域要因の比較」**です。 さらに、同じ地域にある土地でも、道路との接し方や土地の形、広さなど、それぞれの土地が持つ条件には違いがあります。こちらが ...

過去の取引価格を「今の価格」に合わせる時点修正 不動産の価格は、時間が経ってもずっと同じというわけではありません。 たとえば、近所の土地が3年前に2,000万円で売れていたとしても、その2,000万円をそのまま現在の土地の評価に使えるとは限りません。その後に地価が上昇したり下落したりして、不動産市場が変化している可能性があるからです。 そこで不動産鑑定では、過去の取引事例などを利用するときに、取引された時点から価格時点までの価格変動を反映させることがあります。これが「時点修正」です。 簡単にいえば、**「 ...