景気や金利などの変化は、不動産の評価にも影響する
不動産の価値は、その土地や建物だけを見て判断できるものではありません。
たとえば、景気が良くなったり悪くなったりすれば、不動産を買いたい人の数や取引される価格も変わります。金利や物価、人口、法律や制度などの変化も、不動産の価値に影響を与えます。
こうした社会や経済など、不動産を取り巻く大きな環境の変化を「一般的要因」といいます。
そして一般的要因は、不動産の価値そのものだけでなく、原価法・取引事例比較法・収益還元法など、鑑定評価の手法を適用するときにも関係してきます。
たとえば、過去に取引された不動産の価格を参考にするときには、その当時と現在で市場の状況が変わっていないかを考える必要があります。
つまり、過去の価格や数値をそのまま現在の不動産に当てはめるのではなく、その間に社会や経済がどう変化したのかを考えることが大切なのです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、一般的要因の変化を鑑定評価の各手法にどのように反映していくのかを見ていきましょう。
一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連
かんてい先生
「一般的要因」は、景気・人口・金利・法律など、不動産の価格形成全般に影響を与える要因です。
そのため、鑑定評価の一部だけでなく、各手順を通じて常に考慮し、最終的に求めた価格が妥当かどうかを確かめるためにも活用することが重要です。
価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討するために活用しなければならない。