不動産を比べるときは「地域の違い」と「物件の違い」を見る
不動産の価値を考えるとき、実際に取引された似た土地などは重要な参考になります。
しかし、比較する不動産が似ているからといって、その取引価格をそのまま使えるわけではありません。
たとえば、同じような土地でも、一方は駅に近い地域、もう一方は駅から離れた地域にあれば、地域そのものの条件が違います。これが**「地域要因の比較」**です。
さらに、同じ地域にある土地でも、道路との接し方や土地の形、広さなど、それぞれの土地が持つ条件には違いがあります。こちらが**「個別的要因の比較」**です。
つまり、不動産同士を比べるときには、**「どんな地域にあるのか」と「それぞれの不動産にどんな違いがあるのか」**という2つの視点から比較する必要があります。
こうした違いを適切に比べることで、実際の取引事例などを、評価する不動産の価値を判断するための材料として活用できるようになります。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、地域要因と個別的要因をどのように比較するのかを見ていきましょう。
地域要因の比較及び個別的要因の比較
取引事例等の価格等には、その地域の地域要因と、その不動産自体の個別的要因の両方が反映されています。
そのため、事例が近隣地域の外にある場合は「地域要因」と「個別的要因」の両方を比較し、近隣地域内にある場合は「個別的要因」を比較して、対象不動産との違いを適切に反映します。
取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に係る不動産の個別的要因の比較をそれぞれ行う必要がある。