過去の取引価格を「今の価格」に合わせる時点修正
不動産の価格は、時間が経ってもずっと同じというわけではありません。
たとえば、近所の土地が3年前に2,000万円で売れていたとしても、その2,000万円をそのまま現在の土地の評価に使えるとは限りません。その後に地価が上昇したり下落したりして、不動産市場が変化している可能性があるからです。
そこで不動産鑑定では、過去の取引事例などを利用するときに、取引された時点から価格時点までの価格変動を反映させることがあります。これが「時点修正」です。
簡単にいえば、**「この不動産が当時ではなく、評価する時点で取引されていたら、どのくらいの価格になっていたのか」**を考えるための修正です。
大切なのは、単に時間が経ったから価格を修正するのではなく、その間に起きた不動産価格の変動を適切に反映することです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、時点修正をどのように行うのかを見ていきましょう。
時点修正
かんてい先生
「時点修正」とは、取引事例等の時点と価格時点が異なり、その間に価格水準が変化している場合に、その変化を反映させることです。
簡単にいえば、**「過去などの取引価格を、鑑定評価で求めたい価格時点の価格に直す」**ということです。
取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。