建物の価値を左右する「個別的要因」とは？
同じような場所に建つ建物でも、建物そのものの状態や特徴によって価値は変わります。
たとえば、築年数や建物の構造、間取り、設備の充実度、維持管理の状態などです。こうした一つひとつの建物が持っている固有の条件を「建物に関する個別的要因」といいます。
また、建物は時間の経過によって古くなるだけでなく、設備や間取りが時代のニーズに合わなくなることでも価値が低下する場合があります。
不動産鑑定では、建物の状態や使いやすさなどを総合的に確認し、その建物が現在どれくらいの価値を持っているのかを判断していきます。
「建物」に関する個別的要因
「建物に関する個別的要因」とは、その建物自体が持つ特徴から、価値に影響を与える条件のことです。
たとえば、築年数や構造、広さ、間取り、設備の状態など、建物ごとの使いやすさや快適さ、劣化の程度などが価格に影響するんですね。
ここでは、不動産鑑定評価基準に記載されている建物に関する個別的要因を列挙します。
- 建築（新築、増改築等又は移転）の年次
- 面積、高さ、構造、材質等
- 設計、設備等の機能性
- 施工の質と量
- 耐震性、耐火性等建物の性能
- 維持管理の状態
- 有害な物質の使用の有無及びその状態
- 建物とその環境との適合の状態
- 公法上及び私法上の規制、制約等
なお、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因が、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。
それぞれの個別的要因を見ると、土地にはない、建物に固有した要因であることがうかがえますね。
「建物及びその敷地」に関する個別的要因
今度は、建物と敷地のセット（建物及びその敷地）の個別的要因です。
「建物及びその敷地」に関する個別的要因とは、建物と土地を一体として使ったときの使いやすさや収益性など、物件全体の価値に影響する条件のことです。
たとえば、建物と土地のバランスが良いか、周辺環境に合った使われ方をしているかなどが、物件全体の価格に影響するんですね。
「土地に関する個別的要因」及「建物に関する個別的要因」に例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、
敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態、修繕計画・管理計画の良否とその実施の状態がある。
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．賃借人の状況及び賃貸借契約の内容
２．貸室の稼働状況
３．躯体・設備・内装等の資産区分及び修繕費用等の負担区分