特定価格ってどんな価格？
不動産鑑定では、一般的な市場で売買されることを前提とした「正常価格」を求めるのが基本です。
しかし、不動産を評価する目的によっては、正常価格とは異なる考え方で価格を求める必要がある場合があります。
たとえば、会社の事業再生や不動産の証券化など、法律や制度にもとづいて不動産の価値を求めるようなケースです。こうした場面では、その目的に応じた前提や方法で価格を求めることがあります。
このように、不動産の性格そのものではなく、鑑定評価を行う目的や条件に応じて求められる価格が「特定価格」です。
もちろん、「特別な目的があるから自由に価格を決めてよい」という意味ではありません。どのような場合に特定価格を求めることができるのかについて、不動産鑑定評価基準で考え方が定められています。
ここからは、不動産鑑定評価基準に書かれている「特定価格」の定義を、わかりやすく見ていきましょう。
特定価格の定義
「特定価格」とは、法律などの社会的な要請によって、通常の市場を前提とする正常価格では評価目的に対応できない場合に求める価格です。
簡単にいえば、**「特別な評価目的に合わせて、正常価格とは異なる前提で求める価格」**です。
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特定価格を求める場合の例示
特定価格になる代表的なケースは、法律などに基づく特別な目的があり、通常の正常価格とは異なる考え方で価格を求める場合です。
たとえば、証券化不動産の投資採算価値を求める場合、民事再生で早期売却を前提とする場合、会社更生や民事再生で事業を継続する前提で評価する場合などが該当します。
特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
- 各論第 3 章第 1 節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
- 民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
- 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合