見込地の「同一需給圏」はどこまで？
土地は、現在の使われ方だけで価値が決まるとは限りません。
たとえば、現在は農地が広がっている地域でも、周辺で宅地開発が進んでいれば、将来は住宅地へと変わっていくことが予想される場合があります。このように、現在とは異なる種類の地域へ変わっていくことが見込まれる土地が「見込地」です。
こうした見込地の価値を考えるときに重要なのが、**「将来、何のために使われる土地になるのか」**という視点です。
そのため、見込地の同一需給圏を考える場合も、現在の土地の状態が似ているというだけではなく、同じような地域へ転換していくことが見込まれる土地が、どの範囲で互いに需要や供給に影響しているのかを見ていきます。
つまり見込地では、現在だけを見るのではなく、その土地がこれからどのように変わっていくのかを踏まえて市場の範囲を捉えることが大切です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、見込地における同一需給圏の考え方を詳しく見ていきましょう。
見込地における同一需給圏
かんてい先生
見込地の「同一需給圏」は、一般にこれから転換すると見込まれる土地の種類と同じ市場範囲になります。
ただし、まだ宅地化などがあまり進んでいない段階では、転換前の土地の種類と同じ市場範囲になる傾向があります。
同一需給圏は、一般に当該土地が転換すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、転換前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
見込地とは？
かんてい先生
「見込地」とは、農地から宅地へなど、土地の大きな用途が別の種類へ転換しつつある地域にある土地のことです。
たとえば、周辺で宅地化が進み、現在は農地でも、将来は宅地へ転換することが見込まれる土地などが代表的です。
見込地について、詳しくは以下のページで解説しています。