総論５章

2026/9/14

賃料の種類「継続賃料」の定義

「継続賃料」ってどんな賃料？長く家や土地を借りていると、「今の家賃は適正なのだろうか？」と疑問に思うことがあります。契約を結んでから年月が経てば、土地や建物の価格、物価、周辺の賃料水準なども変化します。しかし、現在の家賃が周辺の相場と違うからといって、単純に相場と同じ金額にすればよいとは限りません。そこで、すでに賃貸借等の契約が続いている不動産について、現在の適正な賃料を考えるのが「継続賃料」です。新しく契約を結ぶときの賃料とは違い、これまで貸主と借主の間で契約が続いてきた経緯なども考慮する必要が ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/14

賃料の種類「正常賃料」の定義

「正常賃料」ってどんな賃料？「この家を新しく貸すなら、家賃はいくらが適正なのだろう？」そんなときに基本となる考え方が「正常賃料」です。賃料は、貸す人と借りる人の特別な事情によって変わることがあります。たとえば、親族だから相場より安く貸すといったケースでは、その家賃が一般的に見て適正な水準とは限りません。そこで、こうした特別な事情ではなく、一般的な市場で新しく賃貸借の契約を結ぶとしたら、どのくらいの賃料になるのかを考えます。これが「正常賃料」の基本的なイメージです。ポイントは、すでに支払っている家 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/11

鑑定評価によって求める３つの賃料

不動産鑑定で求める「3つの賃料」とは？不動産鑑定というと、「この土地はいくら？」「この建物はいくら？」といった売買価格を調べるものをイメージするかもしれません。しかし、不動産鑑定では価格だけでなく、**家賃や地代といった「賃料」**を求めることもあります。たとえば、新しく建物を貸すときに「適正な家賃はいくらなのか」を考える場合もあれば、すでに貸している物件について「現在の家賃を見直すとしたら、いくらが適切なのか」を考える場合もあります。こうした賃料を鑑定評価する場合、その目的や契約の状況などによっ ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/18

価格の種類「特殊価格」の定義

特殊価格ってどんな価格？世の中には、一般的な住宅や土地のように、売ったり買ったりすることを前提としていない不動産もあります。たとえば、文化財として価値のある建物や、宗教施設などです。こうした不動産は、その建物ならではの用途や社会的な意味を持っているため、一般的な不動産と同じように「市場で売買されたらいくら？」と考えることが適切ではない場合があります。このような市場での売買を前提とすることがなじまない不動産について、その利用状況などを前提として求める価格が「特殊価格」です。「特殊」という名前から、珍 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

価格の種類「特定価格」の定義

特定価格ってどんな価格？不動産鑑定では、一般的な市場で売買されることを前提とした「正常価格」を求めるのが基本です。しかし、不動産を評価する目的によっては、正常価格とは異なる考え方で価格を求める必要がある場合があります。たとえば、会社の事業再生や不動産の証券化など、法律や制度にもとづいて不動産の価値を求めるようなケースです。こうした場面では、その目的に応じた前提や方法で価格を求めることがあります。このように、不動産の性格そのものではなく、鑑定評価を行う目的や条件に応じて求められる価格が「特定価格」で ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

価格の種類「限定価格」の定義

「限定価格」ってどんな価格？不動産は、誰にとっても同じ価値を持つとは限りません。たとえば、自宅の隣に小さな土地が売りに出されたとします。その土地だけでは使いにくくても、自宅の土地と一緒にできれば、敷地を広げたり、建物を建て替えやすくしたりできるかもしれません。すると、その土地は一般の人よりも、隣の土地を持っている人にとって高い価値を持つことがあります。このように、不動産をほかの不動産と組み合わせることなどによって、一般的な市場で成立する価格とは異なる価格が合理的に成立する場合があります。そこで求め ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

価格の種類「正常価格」の定義

「正常価格」ってどんな価格？不動産の価格は、売る人・買う人の事情によって大きく変わることがあります。たとえば、「どうしても今月中に売りたい」という事情があれば、相場より安い価格でも売却するかもしれません。反対に、「どうしてもこの土地が欲しい」という買主がいれば、相場より高い価格で取引されることもあります。こうした特別な事情に左右された価格では、その不動産が一般的にどれくらいの価値を持つのかは判断しにくくなります。そこで不動産鑑定で基本となるのが、**「正常価格」**です。簡単にいえば、売主・買主 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

鑑定評価によって求める４つの価格

不動産の「価格」は一つとは限らない「この家の価値はいくらですか？」一見すると、答えは一つだけのように思えます。しかし、不動産の鑑定評価では、どのような目的や前提で評価するのかによって、求める価格の考え方が異なることがあります。基本となるのは、一般的な市場で売買されることを前提とした価格です。しかし、不動産の種類や鑑定評価を行う目的によっては、それとは異なる考え方で価格を求める場合もあります。そのため不動産鑑定では、いきなり「この不動産は○○万円」と計算を始めるのではなく、まず**「今回の鑑定評価で ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/8

価格時点の確定

不動産の価格には「いつの価格か」がある不動産の価格は、一度決まったらずっと同じというものではありません。景気や金利、周辺地域の開発、人口の変化などによって、不動産を取り巻く状況は変わり、それにともなって価格も変化していきます。そのため、「この家はいくらです」と価格だけを示しても、それがいつの時点の価格なのかがわからなければ、正確な意味を持ちません。そこで不動産鑑定では、**「この時点における不動産の価格を求めます」**という基準となる日を決めます。これが「価格時点」です。たとえば、同じ土地を評価 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/7

条件設定をする場合の制限・依頼者との必要な合意事項

鑑定評価の「条件」は自由につけられるわけではない不動産鑑定では、目的に応じて「このような状態だったとしたら」と条件を設定したり、調査する範囲を限定したりして、価格を求めることがあります。しかし、どんな条件でも自由に設定できるわけではありません。たとえば、実際には実現する可能性がほとんどない状態を前提にして価格を求めれば、その結果を見た人が「この不動産には本当にこれだけの価値がある」と誤解してしまうかもしれません。不動産の鑑定評価は、依頼した人だけが利用するとは限りません。金融機関や取引の相手など、 ...

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