家と土地の価値を、日本一わかりやすく。

2026/8/20

土地に関する個別的要因

土地の価値を左右する「個別的要因」ってなに？同じ地域にある土地でも、すべてが同じ価格になるわけではありません。たとえば、駅から同じくらいの距離にある土地でも、道路に広く面している土地、形が整っている土地、日当たりが良い土地など、それぞれ条件が異なります。こうしたその土地が持っている個別の条件を「個別的要因」といいます。どのような条件が価格に影響するかは、住宅地・商業地・工業地など、土地の使われ方によっても変わります。不動産鑑定では、その土地ならではの条件を一つひとつ確認し、周辺の土地と比べて価値が ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/20

地域要因（宅地地域）の例示

１．住宅地域日照、温度、湿度、風向等の気象の状態街路の幅員、構造等の状態都心との距離及び交通施設の状態商業施設の配置の状態上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態情報通信基盤の整備の状態公共施設、公益的施設等の配置の状態汚水処理場等の嫌悪施設等の有無洪水、地すべり等の災害の発生の危険性騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度各画地の面積、配置及び利用の状態住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態眺望、景観等の自然的環境の良否土地利用に関する計画及び規制の状態２．商業地域商業 ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/19

一般的要因の例示

Ⅰ 自然的要因地質、地盤等の状態土壌及び土層の状態地勢の状態地理的位置関係気象の状態 Ⅱ 社会的要因人口の状態家族構成、世帯分離の状態都市形成及び公共施設の整備の状態教育及び社会福祉の状態不動産の取引及び使用収益の慣行建築様式等の状態情報化の進展の状態生活様式等の状態 Ⅲ 経済的要因貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態財政及び金融の状態物価、賃金、雇用及び企業活動の状態税負担の状態企業会計制度の状態技術革新及び産業構造の状態交通体系の状態国際化の状態 Ⅳ 行政的要因 ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/19

不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）

不動産の価格を決める「価格形成要因」ってなに？不動産の価格は、土地の広さや建物の新しさだけで決まるものではありません。たとえば、駅から近い、周辺にお店が多い、日当たりが良いといった条件は価格を左右します。一方で、景気や人口の変化、法律による土地利用の制限など、個々の不動産だけでは決まらない要素も影響します。このように、不動産の価格に影響を与えるさまざまな要素を「価格形成要因」といいます。不動産鑑定では、こうした要因を一つひとつ分析し、「なぜこの不動産にはこの価格がつくのか」を判断していきます。不 ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/19

不動産の類型

不動産の「類型」ってなに？不動産の価値を考えるときは、その不動産が「今、どのような状態にあるのか」を見ることが大切です。たとえば、同じ土地でも、何も建っていない土地と、建物が建っている土地では、利用の自由度や価値の考え方が変わります。また、建物についても、自分で使っているのか、誰かに貸しているのかによって評価のポイントが異なります。こうした不動産の現在の状態や、土地・建物・権利の組み合わせによる分類を「類型」といいます。不動産鑑定では、まずその不動産がどの類型に当てはまるのかを整理し、それぞれの状 ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/19

不動産の種別

不動産の「種別」ってなに？不動産は、土地や建物の使われ方や状態によって、その価値を決めるポイントが大きく変わります。たとえば同じ土地でも、住宅地と商業地では「どんな場所が好まれるか」が違います。また、建物がない土地なのか、建物が建っている土地なのかによっても、評価の考え方は変わります。そこで不動産鑑定では、不動産を「種別」と「類型」に分けて整理します。簡単にいえば、「種別」は住宅地・商業地など不動産の用途や地域による分類、「類型」は更地・建付地など不動産が今どのような状態にあるかによる分類です。 ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/14

不動産鑑定士の責務

不動産鑑定士には、なぜ重い責任があるの？不動産鑑定士は、土地や建物の「適正な価値」を判断する専門家です。不動産の価格は、売買だけでなく、相続や税金、公共用地の取得など、私たちの生活や社会のさまざまな場面に影響します。そのため、鑑定士が間違った判断をしたり、自分に都合のよい評価をしたりすると、多くの人に影響を与える可能性があります。だからこそ不動産鑑定士には、単に「不動産の価格を計算する人」ではなく、専門家として公正な立場を守り、責任をもって鑑定評価を行うことが求められています。不動産鑑定評価基準の ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/14

不動産の価格の特徴

不動産の価格の特徴とは？不動産は、スーパーの商品や自動車のように「相場だけ」で価格が決まるものではありません。同じ面積の土地でも、駅までの距離や日当たり、周辺環境、利用できる用途などが少し違うだけで価格は大きく変わります。また、景気や金利、人口の増減など、社会や経済の変化によっても価格は変動します。このように、不動産の価格はさまざまな要因が複雑に影響し合って決まることが大きな特徴です。不動産鑑定評価基準不動産の価格の特徴不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、 ...

不動産鑑定評価基準

2026/8/14

更地の定義と鑑定評価額の求め方

更地とは？更地とは、建物がなく、土地を自由に利用・売買できる状態の土地です。「建物が建っていない土地＝更地」と思われがちですが、不動産鑑定ではそれだけではありません。例えば、建物がなくても借地権など他人の権利が残っている土地は、更地には当たりません。つまり、更地とは建物などの利用を妨げる権利がなく、所有者が自由に使える土地をいいます。不動産鑑定評価基準の解釈 ①定義更地の定義更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。不動産鑑定評価基準更地の鑑定 ...