土地に関する個別的要因

土地の価値を左右する「個別的要因」ってなに？

同じ地域にある土地でも、すべてが同じ価格になるわけではありません。

たとえば、駅から同じくらいの距離にある土地でも、道路に広く面している土地、形が整っている土地、日当たりが良い土地など、それぞれ条件が異なります。こうしたその土地が持っている個別の条件を「個別的要因」といいます。

どのような条件が価格に影響するかは、住宅地・商業地・工業地など、土地の使われ方によっても変わります。

不動産鑑定では、その土地ならではの条件を一つひとつ確認し、周辺の土地と比べて価値が高くなるのか、低くなるのかを判断していきます。

この記事では、土地に関する個別的要因の中でも、特に身近である「宅地」についての個別的要因をまとめていきます。

宅地の個別的要因

（１）住宅地

1. 地勢、地質、地盤等
2. 日照、通風及び乾湿
3. 間口、奥行、地積、形状等
4. 高低、角地その他接面街路との関係
5. 接面街路の幅員、構造等の状態
6. 接面街路の系統及び連続性
7. 交通施設との距離
8. 商業施設との接近の程度
9. 公共施設、公益的施設等との接近の程度
10. 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
11. 隣接不動産等周囲の状態
12. 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
13. 情報通信基盤の利用の難易
14. 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
15. 土壌汚染の有無及びその状態
16. 公法上及び私法上の規制、制約等

（２）商業地

1. 地勢、地質、地盤等
2. 間口、奥行、地積、形状等
3. 高低、角地、その他の接面街路との関係
4. 接面街路の幅員、構造等の状態
5. 接面街路の系統及び連続性
6. 商業施設の中心への接近性
7. 主要交通機関との接近性
8. 顧客の流動の状態との適合性
9. 隣接不動産等周囲の状態
10. 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその難易
11. 情報通信基盤の利用の難易
12. 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
13. 土壌汚染の有無及びその状態
14. 公法上及び私法上の規制、制約等

（３）工業地

1. 地勢、地質、地盤等
2. 間口、奥行、地積、形状等
3. 高低、角地、その他接面街路との関係
4. 接面街路の幅員、構造等の状態
5. 接面街路の系統及び連続性
6. 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
7. 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
8. 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
9. 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
10. 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
11. 情報通信基盤の利用の難易
12. 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
13. 土壌汚染の有無及びその状態
14. 公法上及び私法上の規制、制約等