更地とは？
更地とは、建物がなく、土地を自由に利用・売買できる状態の土地です。
「建物が建っていない土地＝更地」と思われがちですが、不動産鑑定ではそれだけではありません。例えば、建物がなくても借地権など他人の権利が残っている土地は、更地には当たりません。
つまり、更地とは建物などの利用を妨げる権利がなく、所有者が自由に使える土地をいいます。
不動産鑑定評価基準の解釈
①定義
更地とは、建物が建っておらず、自由に使うことを邪魔する権利も付いていない土地のことです。簡単にいえば、「すぐに自由に使えるまっさらな宅地」ですね。
更地の定義
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
不動産鑑定評価基準
更地の鑑定評価額
更地の価格は、似た土地の取引価格や、その土地から将来どれくらい収益を得られるかなど、いくつかの方法で求めた価格を比べながら決めます。
土地がかなり広い場合などは、土地を開発して販売したらいくらになるかという視点も加えて考えます。
更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする（この手法を開発法という。）。
不動産鑑定評価基準
②上位の概念
宅地地域の定義
地域は、その土地がどんな使われ方に向いているかによって、宅地・農地・林地などに分けて考えます。
そのうち宅地地域は、住宅やお店、工場などを建てるのに適した地域のこと。さらに、住宅地域・商業地域・工業地域などに細かく分けられます。
地域の種別は、宅地地域、農地地域、林地地域等に分けられる。
不動産鑑定評価基準
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。
土地・宅地の種別
土地は、その地域がどんな場所なのかに合わせて、宅地・農地・林地などに分類されます。
たとえば住宅が中心の地域にある宅地なら「住宅地」、お店が中心なら「商業地」、工場が中心なら「工業地」という具合ですね。
土地の種別は、地域の種別に応じて分類される土地の区分であり、宅地、農地、林地、見込地、移行地等に分けられ、さらに地域の種別の細分に応じて細分される。
不動産鑑定評価基準
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。
この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地をいう。