土地だけの価格を取り出す「配分法」とは？
不動産の取引では、土地だけではなく、土地と建物がセットで売買されることがよくあります。
では、土地だけの価格を知りたいのに、参考にできる取引事例が「土地＋建物」の価格しかわからない場合はどうすればよいのでしょうか。
そこで使われるのが「配分法」です。
配分法では、土地と建物が一体となった取引価格から、その価格のうち土地に相当する部分を取り出して、土地の取引価格を求めます。
たとえば、土地と建物が合わせて3,000万円で取引されていても、「土地がいくら、建物がいくら」と分かれているとは限りません。そこで建物の価格などをもとに、取引価格を土地と建物に分けて考えるのです。
つまり配分法は、土地と建物がセットになった取引事例を、土地だけの価格を比較するために使える形にする方法と考えるとわかりやすいでしょう。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、配分法をどのような場合に使い、土地に相当する価格をどのように求めるのかを見ていきましょう。
配分法の定義
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする。
「配分法」は、土地と建物がセットで売買された事例などから、評価したい部分だけの価格を取り出して利用する方法です。
たとえば土地だけを評価したいなら、土地・建物一体の取引価格から建物部分を除くなどして、対象不動産と同類型の部分だけを取引事例として使える形にすると考えるとわかりやすいです。