不動産の価値は「地域」と「その不動産」の両方から考える
不動産の価値を知るためには、その土地や建物だけを見ていても十分ではありません。
たとえば、まったく同じような土地でも、駅に近く生活に便利な地域にあるのか、人口が減少している地域にあるのかによって、その価値は変わってきます。
一方で、同じ地域にある土地だからといって、すべて同じ価値になるわけでもありません。道路との接し方、土地の形や広さなど、一つひとつの不動産にも違いがあるからです。
そこで不動産鑑定では、まず**「その不動産がある地域には、どのような特徴があるのか」**を分析します。これが「地域分析」です。
そして、その地域の中で**「評価する不動産には、どのような特徴があるのか」**を分析します。これが「個別分析」です。
つまり、不動産の価値を考えるときは、**「どんな地域にあるのか」と「その中で、どんな不動産なのか」**という2つの視点が大切になります。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、地域分析と個別分析がそれぞれどのようなものなのかを見ていきましょう。
地域分析及び個別分析にあたっての概念
地域や個々の不動産を分析する前に、まずは景気・人口・法律などの「一般的要因」が、不動産にどのような影響を与えているのかを把握することが大切です。
簡単にいえば、**「地域や物件を見る前に、まず社会全体の大きな動きをつかむ」**ということです。
対象不動産の地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
地域分析の意義
「地域分析」とは、対象不動産がある地域の特徴や、その地域の不動産市場の特徴を調べ、価格や土地の使われ方にどう影響しているかを分析することです。
簡単にいえば、「この不動産はどんな地域にあり、その地域だからこそ価格にどんな影響を受けるのか」を考える分析です。
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
地域分析については、以下の記事で詳しく解説しています。
個別分析の意義
「個別分析」とは、その不動産ならではの特徴が、使われ方や価格にどのような影響を与えるかを分析し、「最有効使用」を判定することです。
簡単にいえば、「この土地・建物は、どのように使うのが最も価値を高められるのか」を考える分析です。
不動産の価格は、その不動産の最有効使用を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。
個別分析については、以下の記事で詳しく解説しています。