不動産の価格の特徴

不動産の価格の特徴とは？

不動産は、スーパーの商品や自動車のように「相場だけ」で価格が決まるものではありません。

同じ面積の土地でも、駅までの距離や日当たり、周辺環境、利用できる用途などが少し違うだけで価格は大きく変わります。また、景気や金利、人口の増減など、社会や経済の変化によっても価格は変動します。

このように、不動産の価格はさまざまな要因が複雑に影響し合って決まることが大きな特徴です。

不動産鑑定評価基準

不動産の価格の特徴

不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。

不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存ずる場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。

不動産の属する地域は固定的ではなく、常に拡大縮小、集中拡散、発展衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。したがって、不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。

不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。

不動産鑑定評価基準

不動産の価格の種類

不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。なお、評価目的に応じ、特定価格として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。

不動産鑑定評価基準

不動産のあり方

不動産は、通常、土地とその定着物をいう。土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とに欠くことのできない基盤である。そして、この土地を我々人間が各般の目的のためにどのように利用しているかという土地と人間との関係は、不動産のあり方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに具体的に現れる。
この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済価値の本質を決定づけている。一方、この不動産のあり方は、その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定されている。

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不動産の価格を形成する３つの要因

不動産の価格は、一般に、
（１）その不動産に対してわれわれが認める効用
（２）その不動産の相対的稀少性
（３）その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したもの である。
そして、この不動産の経済価値は、基本的にはこれら三者を動かす自然的、 社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定される。
不動産の価格とこ れらの要因との関係は、不動産の価格が、これらの要因の影響の下にあると同時に選 択指標としてこれらの要因に影響を与えるという二面性を持つものである。

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