「対象不動産に係る市場の特性」ってなに？
不動産の価値を考えるには、「どの地域にあるのか」だけでなく、その不動産がどのような市場で売買されているのかを知ることも大切です。
たとえば、同じ住宅でも、ファミリー向けの戸建住宅と、駅前の単身者向けマンションでは、それを求める人も、購入するときに重視する条件も違います。
さらに、その地域ではどのような人が不動産を買っているのか、どのくらいの価格帯で取引されているのか、需要と供給はどのような状態なのかによっても、不動産の価格は影響を受けます。
このように、対象不動産を実際に売買・利用する人や、その市場における需要と供給などの特徴を把握することが、「対象不動産に係る市場の特性」を分析する基本的な考え方です。
不動産の価値を知るには、物件そのものを見るだけではなく、**「誰がこの不動産を求め、どのような不動産と比較し、どんな市場で取引されているのか」**まで見る必要があるのです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、対象不動産に係る市場の特性をどのように分析するのかを詳しく見ていきましょう。
対象不動産に係る市場の特性
「建物及びその敷地」の同一需給圏は、一般にその土地の用途に応じた市場範囲と同じになる傾向があります。
ただし、建物を含めた用途・規模・グレードなどによって競争相手となる物件の範囲が変わるため、土地だけで考えた同一需給圏とは一致しない場合もあります。
地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。
また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。