建物とその敷地の「同一需給圏」はどこまで？
中古住宅やマンション、店舗などを探すとき、私たちは土地と建物を別々に選ぶわけではありません。
たとえば中古住宅なら、「この地域に住みたい」という立地の条件だけでなく、建物の広さや築年数、間取り、使いやすさなども含めて、いくつかの物件を比較するのが一般的です。
つまり、建物とその敷地が一体となった不動産では、土地だけではなく、建物も含めて似た条件を持つ不動産が比較・検討の対象になります。
そのため「建物及びその敷地」の同一需給圏を考えるときは、土地の地域的なつながりだけでなく、建物の用途や規模、品等なども踏まえて、どのような不動産同士が同じ市場で競い合っているのかを見ることが大切です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、建物及びその敷地における同一需給圏の考え方を詳しく見ていきましょう。
建物及びその敷地における同一需給圏
かんてい先生
「建物及びその敷地」の同一需給圏は、一般にその土地の用途に応じた市場範囲と同じになる傾向があります。
ただし、建物を含めた用途・規模・グレードなどによって競争相手となる物件の範囲が変わるため、土地だけで考えた同一需給圏とは一致しない場合もあります。
建物及びその敷地とは？
かんてい先生
「建物及びその敷地」とは、建物と、その建物が建っている土地を一体の不動産として捉えたものです。
たとえば一戸建てなら、建物だけ、土地だけではなく、「家＋その敷地」をひとまとまりとして考えるということです。
見込地について、詳しくは以下のページで解説しています。