賃料を求めるときに注意すべきこととは？
アパートの家賃や土地の地代を考えるとき、周辺の似た物件がいくらで貸されているかは、大切な判断材料になります。
しかし、同じような不動産でも、契約の条件が違えば、適切な賃料が変わることがあります。
たとえば、毎月の賃料が同じ10万円でも、敷金や保証金の有無、契約期間、修繕費の負担などが違えば、貸主と借主にとっての経済的な条件は同じとはいえません。
また、新しく賃貸借契約を結ぶ場合と、長年続いている契約の賃料を見直す場合とでは、考慮すべき事情も異なります。
そのため、不動産鑑定評価では、毎月支払われる賃料の金額だけでなく、契約に伴うさまざまな条件を含めて考えることが重要になります。
さらに、賃料は貸主が受け取る収益であると同時に、借主が不動産を利用するために負担する費用でもあります。どちらか一方の事情だけでなく、不動産の利用状況や市場の実態なども踏まえて判断する必要があります。
つまり、賃料の鑑定評価では、「月々いくら支払うか」だけでは見えない契約条件や経済的な関係にも目を向けることが大切なのです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、賃料を求める際に共通して注意すべき事項を詳しく見ていきましょう。
実質賃料と支払賃料
賃料の鑑定評価の原則
賃料の鑑定評価は、対象不動産について、賃料の算定の期間に対応して、実質賃料を求めることを原則とし、賃料の算定の期間及び支払いの時期に係る条件並びに権利金、敷金、保証金等の一時金の授受に関する条件が付されて支払賃料を求めることを依頼された場合には、実質賃料とともに、その一部である支払賃料を求めることができるものとする。
毎月支払う家賃が同じでも、契約時に権利金を支払う場合と、支払わない場合では、借主が実際に負担する金額が異なります。
そのため、賃料の鑑定評価では、毎月の家賃だけでなく、一時金の経済的な影響も含めた実質的な負担を捉えることが大切です。
実質賃料
実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず賃貸人等に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等（必要諸経費等）から成り立つものである。
賃料は、貸主が不動産を貸すことで得る利益だけでなく、その不動産を貸し続けるために必要な費用もまかなえるものでなければなりません。
つまり、純賃料は貸主に帰属する収益、必要諸経費等は賃貸借を維持するための費用と考えると、実質賃料の仕組みが理解しやすくなります。
支払賃料
支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
毎月の家賃が安く設定されていても、契約時に権利金などを受け取っていれば、貸主が得る経済的な利益は毎月の家賃だけでは判断できません。
また、返還が必要な敷金や保証金でも、預かっている間に運用して得られる利益があります。こうした一時金の経済的な効果も含めて、実質賃料を考えることが大切です。
賃料を求める場合の一般的留意事項
共益費や付加使用料という名前で支払っていても、その全額が必ずしも実際の管理費用やサービスの対価とは限りません。
たとえば、実際に必要な費用を超える金額が徴収されている場合、その差額には実質的に家賃と同じ性質を持つ部分が含まれる可能性があります。大切なのは、名目ではなく支払いの実態から判断することです。
なお、慣行上、建物及びその敷地の一部の賃貸借に当たって、水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費等の名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合があることに留意する必要がある。