1年間の収益から価格を考える「直接還元法」
収益還元法には、不動産が生み出す収益から価格を求めるためのいくつかの方法があります。その代表的なものが**「直接還元法」**です。
直接還元法では、対象となる不動産が1年間に生み出す純収益に注目します。
たとえば賃貸マンションなら、入ってくる家賃がそのまま純収益になるわけではありません。家賃などの収入から、不動産を維持・管理するために必要な費用などを差し引いて考えます。
そして、その純収益を**「還元利回り」**で割ることで、不動産の価格を求めます。
考え方をシンプルにすると、
不動産の価格 ＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り
という関係です。
つまり直接還元法は、**「この不動産が毎年これくらいの収益を生み出すなら、その収益力には現在いくらの価値があるのか」**を考える方法といえます。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、直接還元法で使われる純収益や還元利回りについて、もう少し詳しく見ていきましょう。
直接還元法の定義と算式
直接還元法の定義
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（DCF法）がある。
かんてい先生
直接還元法は、この定義の前半部分です。
直接還元法の算式
かんてい先生
この数式を使って実際に計算してみると以下のようなイメージです。
直接還元法の種類
かんてい先生
直接還元法は、上記で紹介した最もベーシックなものをはじめ、以下の数式に細分できます。
- 土地残余法
- 建物残余法
- 有期還元法
- インウッド式
- ホスコルド式
これらについては、各ページで詳しく解説しています。