「どれだけ収益を生み出せるか」から価格を考える収益還元法
賃貸マンションやアパートなどの不動産は、所有していることで家賃などの収益を得られることがあります。
こうした不動産では、**「この不動産から将来どれくらいの収益を得られるのか」**という視点から、その価値を考えることができます。この考え方を使って価格を求める方法が「収益還元法」です。
たとえば、同じような立地や建物でも、毎月安定して多くの家賃を得られる物件と、空室が多く収益が少ない物件では、投資対象としての価値は同じとはいえません。
ただし、現在の家賃収入だけを見て価格を決めるわけではありません。賃料収入だけでなく、管理費や修繕費などの費用、将来の収益の見通しなども考える必要があります。
そして、そこから得られる収益をもとに、その不動産が現在どれくらいの価値を持っているのかを価格として求めていきます。
つまり収益還元法は、不動産を「収益を生み出す資産」として捉え、その収益力から現在の価格を考える方法です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、収益還元法ではどのように収益から不動産の価格を求めるのかを見ていきましょう。
収益還元法の定義
ここでは、収益還元法の定義を基準ベースで確認していきます。
収益還元法とは？
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という）
収益還元法は、「この不動産を持っていると、将来どれだけお金を生み出してくれるか」という収益力から価値を考える方法です。
将来得られるお金はそのまま足すのではなく、将来のお金を現在の価値に置き換えて評価するのがポイントです。この方法で求めた試算価格を「収益価格」といいます。
収益還元法が有効な場合とは？
収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
不動産の価値は「売るといくらか」だけでなく、「持っていることで、どれだけ利益を生み出せるか」から考えることもできます。
特に、購入する人が**「この不動産に投資したら、どれくらいの収益が得られるか」**を重視する不動産ほど、収益還元法の考え方が価格に結びつきやすくなります。
収益還元法の適用範囲は？
また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
不動産は、実際に貸しているかどうかにかかわらず、「その不動産を利用することで、どれだけの経済的な利益を得られるか」という力を持っています。
そのため収益還元法では、現在の使われ方だけを見るのではなく、その不動産が本来持っている収益を生み出す力に着目して価値を考えることが大切です。
収益還元法は検証手段としても用いられる
なお、市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべきである。
不動産価格が急上昇している市場では、「周りが高く買っているから」という期待が先行し、その不動産が実際に生み出せる収益以上に価格が上がることがあります。
そんなときに収益力から価格を見直すことで、取引価格が実力以上に先走っていないかを確かめる物差しになるのが収益還元法です。