家と土地の価値を、日本一わかりやすく。

2026/10/19

積算法

不動産の価格から適切な賃料を考える「積算法」とは？土地や建物を人に貸すとき、賃料はいくらに設定するのが適切なのでしょうか。周辺の似た物件の賃料を参考にする方法もありますが、不動産そのものの価値から、適切な賃料を考える方法もあります。それが「積算法」です。たとえば、同じような広さの土地でも、駅前の商業地と郊外の住宅地では、不動産の価格が大きく異なることがあります。このような場合、不動産の価格が違えば、所有者がその不動産を貸すことで期待する収益も異なると考えられます。積算法では、まず対象となる不動 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/19

継続賃料を求める場合

長年続いている賃貸借の賃料はどうやって決める？アパートや店舗、土地などを長年借りていると、契約を結んだ当時と現在では、周辺の賃料相場が大きく変わっていることがあります。では、周辺の賃料が上がったからといって、現在の賃料もその金額に合わせるべきなのでしょうか。実は、新しく契約を結ぶ場合と、すでに続いている契約の賃料を見直す場合とでは、考え方が異なります。新たに賃貸借契約を結ぶ場合は、現在の市場で成立する賃料が重要な判断材料になります。一方、長年続いている契約では、これまで貸主と借主が合意してきた賃 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/19

賃料の算定の期間

賃料はどのくらいの期間を基準に計算する？アパートやマンションの家賃は、一般的に「月額○万円」という形で表示されます。一方、土地の賃貸借では、年額で地代を定めることもあります。このように、賃料は一定の期間に対応する金額として考えるものです。では、不動産鑑定評価では、どのくらいの期間を基準に賃料を求めるのでしょうか。たとえば、月額10万円の家賃であれば、単純に12倍すると年間120万円になります。しかし、契約によっては支払いの時期や方法が異なることもあり、単純な金額の比較だけでは十分でない場合がありま ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/19

支払賃料の求め方

毎月支払う賃料はどうやって求める？「支払賃料」の考え方アパートやマンションを借りるとき、毎月支払う家賃がいくらなのかは、誰もが気になるところでしょう。しかし、不動産の賃貸借では、毎月の家賃以外にも、契約時に敷金や保証金、権利金などを支払うことがあります。そのため、毎月支払う金額だけを見ても、賃貸借契約全体の経済的な負担を正しく比較できるとは限りません。たとえば、毎月の家賃が同じ10万円でも、契約時にまとまった一時金を支払う場合と、そうした支払いがない場合では、契約の条件が異なります。不動産鑑定評 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/19

実質賃料と支払賃料

賃料を求めるときに注意すべきこととは？アパートの家賃や土地の地代を考えるとき、周辺の似た物件がいくらで貸されているかは、大切な判断材料になります。しかし、同じような不動産でも、契約の条件が違えば、適切な賃料が変わることがあります。たとえば、毎月の賃料が同じ10万円でも、敷金や保証金の有無、契約期間、修繕費の負担などが違えば、貸主と借主にとっての経済的な条件は同じとはいえません。また、新しく賃貸借契約を結ぶ場合と、長年続いている契約の賃料を見直す場合とでは、考慮すべき事情も異なります。そのため、不 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/19

賃料を求める鑑定評価の手法

不動産の賃料はどのように決める？鑑定評価の主な手法アパートの家賃や土地の地代など、不動産を借りるときに支払う賃料は、どのように決まるのでしょうか。一般的には、近隣の似た物件の賃料を参考にすることが多いでしょう。しかし、周辺の家賃相場だけで、適切な賃料を判断できるとは限りません。たとえば、同じ地域にある建物でも、築年数や設備、広さなどによって賃料は異なります。また、新しく貸し出す場合と、長年続いている賃貸借契約の賃料を見直す場合とでは、考慮すべき事情も違ってきます。そこで不動産鑑定評価では、さまざま ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/15

直接還元法及びＤＣＦ法の適用のあり方

直接還元法とDCF法はどのように使い分ける？収益還元法には、不動産が生み出す収益から価格を求める方法として、「直接還元法」と「DCF法」があります。どちらも不動産の収益力に注目する方法ですが、収益を価格に置き換える考え方が異なります。直接還元法は、一定期間の純収益を還元利回りで割ることで価格を求める方法です。比較的シンプルな計算で、不動産の収益力を価格に反映できます。一方、DCF法は、将来の純収益を年ごとに予測し、それぞれを現在の価値に換算して合計する方法です。保有期間中の収益の変化や、将来の売却 ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/15

割引率を求める方法

将来の収益を現在の価値に直す「割引率」はどうやって求める？収益還元法のDCF法では、不動産から将来得られる純収益を、それぞれ現在の価値に換算して価格を求めます。その計算に使われるのが「割引率」です。たとえば、1年後に受け取る100万円と、5年後に受け取る100万円では、今の時点での価値は同じとは限りません。将来の収益には、受け取るまでの時間だけでなく、空室の発生や賃料の下落など、予想どおりに収益が得られない可能性もあるからです。そこで、将来得られる収益を現在の価値に換算する際に、時間やリスクなど ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/15

還元利回りを求める方法

還元利回りはどのように求める？収益還元法の直接還元法では、不動産が生み出す1年間の純収益を「還元利回り」で割ることで、不動産の価格を求めます。しかし、この還元利回りは、どの不動産でも同じ数値を使えばよいわけではありません。たとえば、駅に近く、安定した家賃収入が期待できるマンションと、空室が多く、将来の収益に不安があるマンションでは、投資する人が求める利回りも異なります。そのため、還元利回りは、不動産の種類や立地、収益の安定性、将来の見通しなどを考慮して求める必要があります。では、具体的にどのよう ...

不動産鑑定評価基準

2026/10/15

収益還元法（還元利回り及び割引率）

不動産の収益を価格に変える「還元利回り」と「割引率」とは？収益還元法では、不動産が将来生み出すと期待される収益をもとに、その不動産の価格を求めます。しかし、年間500万円の純収益が得られる不動産だからといって、その価格が一つに決まるわけではありません。たとえば、駅に近く、安定した家賃収入が期待できるマンションと、空室が多く、将来の収益に不安があるマンションでは、同じ純収益でも価値が異なることがあります。そこで重要になるのが、**「還元利回り」と「割引率」**です。還元利回りは、主に直接還元法で使 ...

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