月別アーカイブ：2026年09月

2026/9/28

再調達原価の求め方（直接法と間接法）

再調達原価の求め方には「直接法」と「間接法」がある再調達原価は、**「同じような不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を考えたものです。では、その費用を実際にどうやって求めるのでしょうか。大きく分けると、対象となる不動産について必要な費用を一つずつ調べて積み上げていく方法と、似た不動産の建築費などを参考にして求める方法があります。前者が**「直接法」**です。たとえば建物であれば、使われている材料の量や価格、工事に必要な人件費などをもとに、対象となる建物をつくるための費用 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/25

再調達原価の求め方（種別と類型）

再調達原価はどうやって求める？再調達原価は、簡単にいえば**「同じような不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を表すものです。では、その金額はどのように調べるのでしょうか。建物であれば、使われている材料や構造、広さ、設備などをもとに、現在の建築費を積み上げて考える方法があります。一方で、すでに建築費がわかっている似た建物などを参考にして、建物の違いや建築された時期による価格の変化を調整しながら求めることもできます。つまり、再調達原価の求め方は一つではありません。対象とな ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/25

再調達原価

「再調達原価」ってなに？原価法では、まず**「この不動産を価格時点でもう一度つくるとしたら、いくらかかるのか」**を考えます。その出発点となるのが「再調達原価」です。たとえば、20年前に2,000万円で建てた家があるとします。現在は、建築資材の価格や人件費などが当時とは変わっているため、「20年前にいくらで建てたか」だけでは、現在の建物の価値を適切に考えることはできません。そこで、価格時点において、同じような建物をもう一度建てるとしたら、どのくらいの費用が必要になるのかを考えます。これが再調達原価 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/24

原価法

「同じ不動産をもう一度つくるなら？」から価値を考える原価法建物の価値を考えるとき、「もし今、同じような建物をつくったら、いくらかかるだろう？」という考え方があります。もちろん、実際の建物は完成した瞬間から時間が経っていきます。築年数が経過すれば建物が傷んだり、設備が古くなったりして、新築時と同じ価値とはいえなくなります。そこで、まず同じような不動産をもう一度つくるために必要な費用を考え、そこから築年数の経過や建物の劣化などによる価値の減少分を差し引いて、現在の価値を求めるのが「原価法」の基本的な考え ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/22

地域要因の比較及び個別的要因の比較

不動産を比べるときは「地域の違い」と「物件の違い」を見る不動産の価値を考えるとき、実際に取引された似た土地などは重要な参考になります。しかし、比較する不動産が似ているからといって、その取引価格をそのまま使えるわけではありません。たとえば、同じような土地でも、一方は駅に近い地域、もう一方は駅から離れた地域にあれば、地域そのものの条件が違います。これが**「地域要因の比較」**です。さらに、同じ地域にある土地でも、道路との接し方や土地の形、広さなど、それぞれの土地が持つ条件には違いがあります。こちらが ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/22

時点修正

過去の取引価格を「今の価格」に合わせる時点修正不動産の価格は、時間が経ってもずっと同じというわけではありません。たとえば、近所の土地が3年前に2,000万円で売れていたとしても、その2,000万円をそのまま現在の土地の評価に使えるとは限りません。その後に地価が上昇したり下落したりして、不動産市場が変化している可能性があるからです。そこで不動産鑑定では、過去の取引事例などを利用するときに、取引された時点から価格時点までの価格変動を反映させることがあります。これが「時点修正」です。簡単にいえば、**「 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/21

事情補正

特別な事情で決まった取引価格は、そのまま使わない不動産の価値を考えるうえで、実際にいくらで売買されたのかは重要な手がかりになります。しかし、実際の取引価格が、いつもその不動産の一般的な価値をそのまま表しているとは限りません。たとえば、売主が「どうしても早く現金化したい」という事情から、通常より安い価格で売却することもあります。反対に、買主側の特別な事情によって、通常より高い価格で取引されることも考えられます。こうした特別な事情が取引価格に影響している場合、その価格をそのまま別の不動産の評価に使うと ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/21

事例の収集及び選択（事例選択４要件）

不動産の評価では「どの事例を使うか」が大切不動産の価値を判断するときには、実際に行われた不動産の取引や、賃貸の事例などが重要な手がかりになります。たとえば、自宅の土地がいくらくらいなのかを考えるとき、近くにある似た土地が最近いくらで売れたのかを知ることができれば、大きな参考になるでしょう。しかし、取引された不動産なら、どんな事例でも参考にできるわけではありません。場所や土地の広さ、利用方法などが大きく違えば、同じように比較することは難しくなります。また、取引された時期が大きく違えば、その間に不動産 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/21

一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連

景気や金利などの変化は、不動産の評価にも影響する不動産の価値は、その土地や建物だけを見て判断できるものではありません。たとえば、景気が良くなったり悪くなったりすれば、不動産を買いたい人の数や取引される価格も変わります。金利や物価、人口、法律や制度などの変化も、不動産の価値に影響を与えます。こうした社会や経済など、不動産を取り巻く大きな環境の変化を「一般的要因」といいます。そして一般的要因は、不動産の価値そのものだけでなく、原価法・取引事例比較法・収益還元法など、鑑定評価の手法を適用するときにも関係 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/21

試算価格を求める場合の一般的留意事項

「計算できた価格」をそのまま答えにしていいわけではない不動産鑑定では、原価法・取引事例比較法・収益還元法などを使って、不動産の価格をさまざまな角度から求めます。ただし、計算によって価格が出れば、それで終わりというわけではありません。たとえば、周辺の取引事例を参考にする場合、その事例が本当に評価する不動産と比較できるものなのかを確認する必要があります。収益から価格を求める場合にも、使用した家賃や経費などが適切なのかによって結果は変わってきます。このように、鑑定評価の手法を使って求めた価格を**「試算 ...

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