月別アーカイブ：2026年09月

2026/9/10

価格の種類「特定価格」の定義

特定価格ってどんな価格？不動産鑑定では、一般的な市場で売買されることを前提とした「正常価格」を求めるのが基本です。しかし、不動産を評価する目的によっては、正常価格とは異なる考え方で価格を求める必要がある場合があります。たとえば、会社の事業再生や不動産の証券化など、法律や制度にもとづいて不動産の価値を求めるようなケースです。こうした場面では、その目的に応じた前提や方法で価格を求めることがあります。このように、不動産の性格そのものではなく、鑑定評価を行う目的や条件に応じて求められる価格が「特定価格」で ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

価格の種類「限定価格」の定義

「限定価格」ってどんな価格？不動産は、誰にとっても同じ価値を持つとは限りません。たとえば、自宅の隣に小さな土地が売りに出されたとします。その土地だけでは使いにくくても、自宅の土地と一緒にできれば、敷地を広げたり、建物を建て替えやすくしたりできるかもしれません。すると、その土地は一般の人よりも、隣の土地を持っている人にとって高い価値を持つことがあります。このように、不動産をほかの不動産と組み合わせることなどによって、一般的な市場で成立する価格とは異なる価格が合理的に成立する場合があります。そこで求め ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

価格の種類「正常価格」の定義

「正常価格」ってどんな価格？不動産の価格は、売る人・買う人の事情によって大きく変わることがあります。たとえば、「どうしても今月中に売りたい」という事情があれば、相場より安い価格でも売却するかもしれません。反対に、「どうしてもこの土地が欲しい」という買主がいれば、相場より高い価格で取引されることもあります。こうした特別な事情に左右された価格では、その不動産が一般的にどれくらいの価値を持つのかは判断しにくくなります。そこで不動産鑑定で基本となるのが、**「正常価格」**です。簡単にいえば、売主・買主 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/10

鑑定評価によって求める４つの価格

不動産の「価格」は一つとは限らない「この家の価値はいくらですか？」一見すると、答えは一つだけのように思えます。しかし、不動産の鑑定評価では、どのような目的や前提で評価するのかによって、求める価格の考え方が異なることがあります。基本となるのは、一般的な市場で売買されることを前提とした価格です。しかし、不動産の種類や鑑定評価を行う目的によっては、それとは異なる考え方で価格を求める場合もあります。そのため不動産鑑定では、いきなり「この不動産は○○万円」と計算を始めるのではなく、まず**「今回の鑑定評価で ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/8

価格時点の確定

不動産の価格には「いつの価格か」がある不動産の価格は、一度決まったらずっと同じというものではありません。景気や金利、周辺地域の開発、人口の変化などによって、不動産を取り巻く状況は変わり、それにともなって価格も変化していきます。そのため、「この家はいくらです」と価格だけを示しても、それがいつの時点の価格なのかがわからなければ、正確な意味を持ちません。そこで不動産鑑定では、**「この時点における不動産の価格を求めます」**という基準となる日を決めます。これが「価格時点」です。たとえば、同じ土地を評価 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/7

条件設定をする場合の制限・依頼者との必要な合意事項

鑑定評価の「条件」は自由につけられるわけではない不動産鑑定では、目的に応じて「このような状態だったとしたら」と条件を設定したり、調査する範囲を限定したりして、価格を求めることがあります。しかし、どんな条件でも自由に設定できるわけではありません。たとえば、実際には実現する可能性がほとんどない状態を前提にして価格を求めれば、その結果を見た人が「この不動産には本当にこれだけの価値がある」と誤解してしまうかもしれません。不動産の鑑定評価は、依頼した人だけが利用するとは限りません。金融機関や取引の相手など、 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/4

基本的事項の確定（調査範囲等条件）

どこまで調べるかを決めて評価する「調査範囲等条件」不動産の価値を正しく判断するには、その土地や建物について必要な調査を行うことが欠かせません。ただし、不動産の調査にはさまざまなものがあります。土地の境界や土壌の状態、建物の内部など、詳しく調べようとすれば調査の範囲は非常に広くなります。そこで鑑定評価では、一定の場合に、**「今回の鑑定では、ここまでを調査の範囲とする」**という条件をあらかじめ設定することがあります。これが「調査範囲等条件」です。もちろん、調査を省略した結果、鑑定評価の信頼性が損な ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/4

基本的事項の確定（地域要因又は個別的要因についての想定上の条件）

「想定上の条件」をつけて評価することもある不動産の価値は、道路の状態や土地の形、建物の使われ方など、さまざまな条件によって変わります。では、**「もし、この条件が今とは違っていたら？」**という前提で、不動産の価値を求めることはできるのでしょうか。不動産鑑定では、一定の要件を満たせば、実際の状態とは異なる条件を設定して評価することがあります。これが、地域要因や個別的要因についての**「想定上の条件」**です。たとえば、現在の土地の状態そのものを評価するのではなく、ある条件を想定したうえでの価値を知 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/4

基本的事項の確定（対象不動産）

基本的事項＝どの不動産を評価するのかをハッキリさせる不動産の価値を調べるとき、最初に必要なのは「いくらなのか」を考えることではありません。その前に、**「そもそも、どの土地や建物を評価するのか」**をハッキリさせる必要があります。たとえば実家の価値を知りたい場合でも、「土地だけ」を評価するのか、「土地と建物を一緒に」評価するのかによって、評価する対象は変わります。また、土地の一部だけが対象になったり、借地権などの権利が関係したりすることもあります。不動産鑑定では、このような**「今回、価値を判定す ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/4

不動産の価格に関する11の諸原則

不動産の価格に関する「諸原則」とは？家や土地の価格は、いったいどのように決まるのでしょうか。「駅から近ければ高い」「広い土地なら高い」といったイメージはあると思います。しかし実際の不動産価格は、それほど単純ではありません。たとえば、同じ土地でも、その場所を欲しい人が増えれば価格は上がりやすくなります。反対に、近くにもっと条件がよくて安い土地があれば、「それなら、そちらを買おう」と考える人もいるでしょう。また、今は住宅が建っている土地でも、別の使い方をしたほうが土地の価値を活かせる場合もあります。こ ...

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