月別アーカイブ：2026年09月

2026/9/16

商業地における同一需給圏

商業地の「同一需給圏」はどこまで？お店やオフィスを出す場所を探すとき、住宅を探す場合とは少し違った視点で場所を比較します。たとえば店舗なら、「どれくらい人が集まるか」「駅から利用しやすいか」「周辺にはどんなお店があるか」などが重要になります。そのため、場所が少し離れていても、商売をするうえで似た条件を持つ商業地であれば、出店先として比較されることがあります。このように、店舗やオフィスなどを求める人から見て、お互いに比較・検討の対象となる商業地の範囲が、商業地における「同一需給圏」を考えるうえでの基本 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/16

住宅地における同一需給圏

住宅地の「同一需給圏」はどこまで？家を探すとき、候補になるのは同じ町内の住宅だけとは限りません。たとえば、「通勤しやすい」「子どもが同じ学校に通える」「買い物などの生活環境が似ている」といった条件を満たしていれば、少し離れた住宅地も購入候補になることがあります。このように、住宅を探している人から見て、お互いに比較・検討の対象となる住宅地の範囲が、住宅地における「同一需給圏」を考えるうえでの基本的なイメージです。そのため、同一需給圏は単純に「同じ市内だから」「隣町だから」と行政区域だけで決まるもので ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/16

同一需給圏とは？（地域分析）

「同一需給圏」ってなに？家や土地を探すとき、最初から「この町内の、この場所だけ」と決めて探す人ばかりではありません。たとえば家を探している人なら、「この駅から通勤できる範囲」「隣の市でも条件がよければ候補に入れる」というように、いくつかの地域を比較しながら探すことがあります。つまり、離れた場所にある不動産でも、同じ人から購入先として比較される関係になることがあるのです。不動産鑑定では、このように不動産の需要と供給が互いに影響し合う地域の範囲を**「同一需給圏」**といいます。大切なのは、同一需給 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/15

用途的地域とは？（地域分析）

「用途的地域」ってなに？街を歩いていると、住宅が多く集まっている場所もあれば、お店やオフィスが集まっている場所、工場が多い場所などがあります。このように、不動産は一つだけで存在しているのではなく、周りの土地や建物と関係しながら、その地域らしい使われ方をしています。不動産鑑定では、住宅地なら住宅地、商業地なら商業地というように、利用のされ方が似ている不動産がまとまっている地域を「用途的地域」として捉えます。なぜ地域をこのように分けて考えるのでしょうか。それは、土地や建物の価値が、その不動産だけで決 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/15

地域分析及び個別分析の概念

不動産の価値は「地域」と「その不動産」の両方から考える不動産の価値を知るためには、その土地や建物だけを見ていても十分ではありません。たとえば、まったく同じような土地でも、駅に近く生活に便利な地域にあるのか、人口が減少している地域にあるのかによって、その価値は変わってきます。一方で、同じ地域にある土地だからといって、すべて同じ価値になるわけでもありません。道路との接し方、土地の形や広さなど、一つひとつの不動産にも違いがあるからです。そこで不動産鑑定では、まず**「その不動産がある地域には、どのような ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/14

賃料の種類「継続賃料」の定義

「継続賃料」ってどんな賃料？長く家や土地を借りていると、「今の家賃は適正なのだろうか？」と疑問に思うことがあります。契約を結んでから年月が経てば、土地や建物の価格、物価、周辺の賃料水準なども変化します。しかし、現在の家賃が周辺の相場と違うからといって、単純に相場と同じ金額にすればよいとは限りません。そこで、すでに賃貸借等の契約が続いている不動産について、現在の適正な賃料を考えるのが「継続賃料」です。新しく契約を結ぶときの賃料とは違い、これまで貸主と借主の間で契約が続いてきた経緯なども考慮する必要が ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/18

賃料の種類「限定賃料」の定義

「限定賃料」ってどんな賃料？不動産を新しく貸すときの賃料は、一般的な市場で決まるものばかりではありません。たとえば、隣り合う土地を一体として利用するために、一方の土地を借りるケースを考えてみましょう。2つの土地を一緒に使うことで、土地をより有効に利用できるようになれば、借りる側にとってその土地には特別な価値が生まれることがあります。このように、不動産をほかの不動産と組み合わせることなどによって、限られた当事者の間で合理的に成立する賃料が「限定賃料」です。正常賃料との大きな違いは、一般的な市場を前提 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/14

賃料の種類「正常賃料」の定義

「正常賃料」ってどんな賃料？「この家を新しく貸すなら、家賃はいくらが適正なのだろう？」そんなときに基本となる考え方が「正常賃料」です。賃料は、貸す人と借りる人の特別な事情によって変わることがあります。たとえば、親族だから相場より安く貸すといったケースでは、その家賃が一般的に見て適正な水準とは限りません。そこで、こうした特別な事情ではなく、一般的な市場で新しく賃貸借の契約を結ぶとしたら、どのくらいの賃料になるのかを考えます。これが「正常賃料」の基本的なイメージです。ポイントは、すでに支払っている家 ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/11

鑑定評価によって求める３つの賃料

不動産鑑定で求める「3つの賃料」とは？不動産鑑定というと、「この土地はいくら？」「この建物はいくら？」といった売買価格を調べるものをイメージするかもしれません。しかし、不動産鑑定では価格だけでなく、**家賃や地代といった「賃料」**を求めることもあります。たとえば、新しく建物を貸すときに「適正な家賃はいくらなのか」を考える場合もあれば、すでに貸している物件について「現在の家賃を見直すとしたら、いくらが適切なのか」を考える場合もあります。こうした賃料を鑑定評価する場合、その目的や契約の状況などによっ ...

不動産鑑定評価基準

2026/9/18

価格の種類「特殊価格」の定義

特殊価格ってどんな価格？世の中には、一般的な住宅や土地のように、売ったり買ったりすることを前提としていない不動産もあります。たとえば、文化財として価値のある建物や、宗教施設などです。こうした不動産は、その建物ならではの用途や社会的な意味を持っているため、一般的な不動産と同じように「市場で売買されたらいくら？」と考えることが適切ではない場合があります。このような市場での売買を前提とすることがなじまない不動産について、その利用状況などを前提として求める価格が「特殊価格」です。「特殊」という名前から、珍 ...

« Prev 1 2 3 4 Next »