「限定賃料」ってどんな賃料？
不動産を新しく貸すときの賃料は、一般的な市場で決まるものばかりではありません。
たとえば、隣り合う土地を一体として利用するために、一方の土地を借りるケースを考えてみましょう。2つの土地を一緒に使うことで、土地をより有効に利用できるようになれば、借りる側にとってその土地には特別な価値が生まれることがあります。
このように、不動産をほかの不動産と組み合わせることなどによって、限られた当事者の間で合理的に成立する賃料が「限定賃料」です。
正常賃料との大きな違いは、一般的な市場を前提とするのではなく、不動産を組み合わせることで生まれる価値などが、賃料に反映されることです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に書かれている「限定賃料」の定義を、一つずつわかりやすく見ていきましょう。
正常賃料の定義
「限定賃料」とは、特定の相手との関係などによって市場が限定される場合に、新しく賃貸借をするときの適正な賃料のことです。
簡単にいえば、「この相手との間だからこそ生まれる特別な価値」を反映した新規賃料です。
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。
限定賃料を求めることができる場合
限定賃料になる代表的なケースは、特定の相手との賃貸借だからこそ、通常とは異なる価値が生まれる場合です。
たとえば、隣の不動産と一緒に使うために借りる場合や、不動産をあえて不合理に分割して一部分だけ借りる場合などが該当します。
限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
（２）経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
正常賃料と関連がある試算賃料
限定賃料を用いる試算賃料は、以下のものです。詳しくは各ページにて解説します。
- 積算賃料
- 比準賃料