移行地の「同一需給圏」はどこまで？
街の使われ方は、ずっと同じとは限りません。
たとえば、以前は住宅が中心だった地域でも、駅前の発展などによって店舗やオフィスが増え、少しずつ商業地へと変わっていくことがあります。このように、ある地域から別の用途の地域へと変化している土地が「移行地」です。
こうした移行地の価値を考えるときは、現在の地域だけを見ればよいわけではありません。
大切なのは、**「現在どのような地域なのか」と「これからどのような地域へ移っていくのか」**という両方の視点です。
そのため移行地の同一需給圏を考える場合も、現在の土地利用が似ている地域だけでなく、同じような変化が進んでいる地域との関係を見る必要があります。
つまり移行地では、地域がどの方向へ変化しているのかを捉えながら、どの地域の不動産と需要や供給の面で影響し合っているのかを考えることがポイントです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、移行地における同一需給圏の考え方を詳しく見ていきましょう。
移行地における同一需給圏
かんてい先生
移行地の「同一需給圏」は、一般にこれから移行すると見込まれる土地と同じ種類の市場範囲になります。
ただし、まだ移行があまり進んでいない段階では、現在の土地の種類と同じ市場範囲になる傾向があります。
同一需給圏は、一般に当該土地が移行すると見込まれる土地の種別の同一需給圏と一致する傾向がある。ただし、熟成度の低い場合には、移行前の土地の種別の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
同じ宅地地域における同一需給圏
かんてい先生
宅地地域における同一需給圏には、移行地の他に以下のものがあります。以下のページで具体的に解説しています。
- 住宅地
- 商業地
- 工業地