将来の収益を一つずつ現在の価値に直す「DCF法」
収益還元法には、1年間の純収益をもとに価格を求める「直接還元法」のほかに、**「DCF法」**という方法があります。
DCF法では、対象となる不動産から将来得られる収益を、年ごとに予測して考えます。
たとえば賃貸マンションを5年間保有するなら、1年目、2年目、3年目……と、それぞれの年に得られる純収益を予測します。さらに、5年後にその不動産を売却すると想定すれば、売却によって得られる金額も考えます。
ただし、将来受け取る100万円と、今すぐ受け取れる100万円は、同じ価値として扱いません。そこでDCF法では、将来得られる純収益や売却価格を「現在の価値」に置き換えてから合計します。
このように、将来得られるお金を現在の価値に換算することを「割引」といい、その計算に使われるのが**「割引率」**です。
つまりDCF法は、「この不動産を保有すると、いつ、どれくらいの収益が得られるのか」を将来にわたって予測し、それぞれを現在の価値に直して不動産の価格を求める方法です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、DCF法では将来の純収益や売却価格をどのように現在価値へ換算し、価格を求めるのかを見ていきましょう。
DCF法の定義と算式
DCF法の定義
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（直接還元法）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（DCF法）がある。
かんてい先生
DCF法は、この定義の後半部分です。
DCF法の算式
※復帰価格の算式
かんてい先生
イラスト化してまとめるとこんな感じです。
