かんてい先生

見込地の「同一需給圏」はどこまで？ 土地は、現在の使われ方だけで価値が決まるとは限りません。 たとえば、現在は農地が広がっている地域でも、周辺で宅地開発が進んでいれば、将来は住宅地へと変わっていくことが予想される場合があります。このように、現在とは異なる種類の地域へ変わっていくことが見込まれる土地が「見込地」です。 こうした見込地の価値を考えるときに重要なのが、**「将来、何のために使われる土地になるのか」**という視点です。 そのため、見込地の同一需給圏を考える場合も、現在の土地の状態が似ているというだ ...

農地・林地の「同一需給圏」はどこまで？ 農地や林地も、売買するときに近くの土地だけが比較されるとは限りません。 たとえば農地なら、作物を育てるのに適した気候や土壌、水利の状態などが重要になります。林地なら、樹木の生育に適しているか、木材を運び出しやすいかといった条件も関係します。 そのため、場所が少し離れていても、農業や林業を行う土地として似た条件を持っていれば、同じ購入候補として比較されることがあります。 農地や林地の同一需給圏を考えるときは、単純な距離や市町村の境界だけではなく、農業・林業の生産活動や ...

移行地の「同一需給圏」はどこまで？ 街の使われ方は、ずっと同じとは限りません。 たとえば、以前は住宅が中心だった地域でも、駅前の発展などによって店舗やオフィスが増え、少しずつ商業地へと変わっていくことがあります。このように、ある地域から別の用途の地域へと変化している土地が「移行地」です。 こうした移行地の価値を考えるときは、現在の地域だけを見ればよいわけではありません。 大切なのは、**「現在どのような地域なのか」と「これからどのような地域へ移っていくのか」**という両方の視点です。 そのため移行地の同一 ...

工業地の「同一需給圏」はどこまで？ 工場や物流施設を建てる場所を探すとき、企業はその周辺だけを候補にするとは限りません。 たとえば、広い土地を確保できるか、高速道路や主要道路を利用しやすいか、製品や原材料を運びやすいかなど、事業に適した条件を満たす場所を広い範囲から探すことがあります。 そのため、距離が離れている工業地であっても、工場などの立地先として同じ企業から比較・検討される関係になることがあります。 このように、工業地の同一需給圏を考えるときは、単純に「近くにあるか」だけではなく、工業地として似た役 ...

商業地の「同一需給圏」はどこまで？ お店やオフィスを出す場所を探すとき、住宅を探す場合とは少し違った視点で場所を比較します。 たとえば店舗なら、「どれくらい人が集まるか」「駅から利用しやすいか」「周辺にはどんなお店があるか」などが重要になります。そのため、場所が少し離れていても、商売をするうえで似た条件を持つ商業地であれば、出店先として比較されることがあります。 このように、店舗やオフィスなどを求める人から見て、お互いに比較・検討の対象となる商業地の範囲が、商業地における「同一需給圏」を考えるうえでの基本 ...

住宅地の「同一需給圏」はどこまで？ 家を探すとき、候補になるのは同じ町内の住宅だけとは限りません。 たとえば、「通勤しやすい」「子どもが同じ学校に通える」「買い物などの生活環境が似ている」といった条件を満たしていれば、少し離れた住宅地も購入候補になることがあります。 このように、住宅を探している人から見て、お互いに比較・検討の対象となる住宅地の範囲が、住宅地における「同一需給圏」を考えるうえでの基本的なイメージです。 そのため、同一需給圏は単純に「同じ市内だから」「隣町だから」と行政区域だけで決まるもので ...

「同一需給圏」ってなに？ 家や土地を探すとき、最初から「この町内の、この場所だけ」と決めて探す人ばかりではありません。 たとえば家を探している人なら、「この駅から通勤できる範囲」「隣の市でも条件がよければ候補に入れる」というように、いくつかの地域を比較しながら探すことがあります。 つまり、離れた場所にある不動産でも、同じ人から購入先として比較される関係になることがあるのです。 不動産鑑定では、このように不動産の需要と供給が互いに影響し合う地域の範囲を**「同一需給圏」**といいます。 大切なのは、同一需給 ...

「用途的地域」ってなに？ 街を歩いていると、住宅が多く集まっている場所もあれば、お店やオフィスが集まっている場所、工場が多い場所などがあります。 このように、不動産は一つだけで存在しているのではなく、周りの土地や建物と関係しながら、その地域らしい使われ方をしています。 不動産鑑定では、住宅地なら住宅地、商業地なら商業地というように、利用のされ方が似ている不動産がまとまっている地域を「用途的地域」として捉えます。 なぜ地域をこのように分けて考えるのでしょうか。 それは、土地や建物の価値が、その不動産だけで決 ...

不動産の価値は「地域」と「その不動産」の両方から考える 不動産の価値を知るためには、その土地や建物だけを見ていても十分ではありません。 たとえば、まったく同じような土地でも、駅に近く生活に便利な地域にあるのか、人口が減少している地域にあるのかによって、その価値は変わってきます。 一方で、同じ地域にある土地だからといって、すべて同じ価値になるわけでもありません。道路との接し方、土地の形や広さなど、一つひとつの不動産にも違いがあるからです。 そこで不動産鑑定では、まず**「その不動産がある地域には、どのような ...

「継続賃料」ってどんな賃料？ 長く家や土地を借りていると、「今の家賃は適正なのだろうか？」と疑問に思うことがあります。 契約を結んでから年月が経てば、土地や建物の価格、物価、周辺の賃料水準なども変化します。しかし、現在の家賃が周辺の相場と違うからといって、単純に相場と同じ金額にすればよいとは限りません。 そこで、すでに賃貸借等の契約が続いている不動産について、現在の適正な賃料を考えるのが「継続賃料」です。 新しく契約を結ぶときの賃料とは違い、これまで貸主と借主の間で契約が続いてきた経緯なども考慮する必要が ...