かんてい先生

どこまで調べるかを決めて評価する「調査範囲等条件」 不動産の価値を正しく判断するには、その土地や建物について必要な調査を行うことが欠かせません。 ただし、不動産の調査にはさまざまなものがあります。土地の境界や土壌の状態、建物の内部など、詳しく調べようとすれば調査の範囲は非常に広くなります。 そこで鑑定評価では、一定の場合に、**「今回の鑑定では、ここまでを調査の範囲とする」**という条件をあらかじめ設定することがあります。これが「調査範囲等条件」です。 もちろん、調査を省略した結果、鑑定評価の信頼性が損な ...

「想定上の条件」をつけて評価することもある 不動産の価値は、道路の状態や土地の形、建物の使われ方など、さまざまな条件によって変わります。 では、**「もし、この条件が今とは違っていたら？」**という前提で、不動産の価値を求めることはできるのでしょうか。 不動産鑑定では、一定の要件を満たせば、実際の状態とは異なる条件を設定して評価することがあります。これが、地域要因や個別的要因についての**「想定上の条件」**です。 たとえば、現在の土地の状態そのものを評価するのではなく、ある条件を想定したうえでの価値を知 ...

基本的事項＝どの不動産を評価するのかをハッキリさせる 不動産の価値を調べるとき、最初に必要なのは「いくらなのか」を考えることではありません。 その前に、**「そもそも、どの土地や建物を評価するのか」**をハッキリさせる必要があります。 たとえば実家の価値を知りたい場合でも、「土地だけ」を評価するのか、「土地と建物を一緒に」評価するのかによって、評価する対象は変わります。また、土地の一部だけが対象になったり、借地権などの権利が関係したりすることもあります。 不動産鑑定では、このような**「今回、価値を判定す ...

不動産の価格に関する「諸原則」とは？ 家や土地の価格は、いったいどのように決まるのでしょうか。 「駅から近ければ高い」「広い土地なら高い」といったイメージはあると思います。しかし実際の不動産価格は、それほど単純ではありません。 たとえば、同じ土地でも、その場所を欲しい人が増えれば価格は上がりやすくなります。反対に、近くにもっと条件がよくて安い土地があれば、「それなら、そちらを買おう」と考える人もいるでしょう。また、今は住宅が建っている土地でも、別の使い方をしたほうが土地の価値を活かせる場合もあります。 こ ...

建物の価値を左右する「個別的要因」とは？ 同じような場所に建つ建物でも、建物そのものの状態や特徴によって価値は変わります。 たとえば、築年数や建物の構造、間取り、設備の充実度、維持管理の状態などです。こうした一つひとつの建物が持っている固有の条件を「建物に関する個別的要因」といいます。 また、建物は時間の経過によって古くなるだけでなく、設備や間取りが時代のニーズに合わなくなることでも価値が低下する場合があります。 不動産鑑定では、建物の状態や使いやすさなどを総合的に確認し、その建物が現在どれくらいの価値を ...

「見込地」と「移行地」ってなに？ 土地は、現在の使われ方だけでなく、将来どのように使われる可能性があるかによっても価値が変わります。 たとえば、現在は農地でも、周辺で宅地化が進み、将来的に住宅地になる可能性が高まっている土地があります。このように、別の種類の土地へ変わっていくことが見込まれる土地が「見込地」です。 一方の「移行地」は、住宅地域から商業地域へ変わっていく場合など、同じ宅地などの中で、地域の使われ方が別の方向へ移りつつある土地をいいます。 どちらもポイントは、**「現在の状態だけでなく、地域が ...

農地・林地の地域要因と個別的要因とは？ 農地や林地の価値も、宅地と同じように、その地域の特徴や一つひとつの土地の条件によって変わります。 たとえば農地では、気候や水利の状態、農道などの整備状況が重要です。林地では、樹木の生育に適した環境か、木材を運び出しやすいかといった条件が価値に影響します。 こうした地域全体に共通する条件が「地域要因」、その中でひとつひとつの農地・林地が持つ固有の条件が「個別的要因」です。 農地と林地では、宅地とは価格を左右するポイントが大きく異なります。ここからは、不動産鑑定評価基準 ...

不動産鑑定士試験での暗記のコツ 宅地地域の個別的要因については、項目が多く暗記に苦慮しそうですが、実はある共通点を抑えることにより比較的容易に暗記することができます。 当記事では、住宅地、商業地、工業地の個別的要因について、不動産鑑定士の試験対策用にポイントをまとめました。 「住宅地」「商業地」「工業地」に共通する個別的要因 宅地地域の主である、住宅地、商業地、工業地の３つに共通する個別的要因は以下の通りです。 地勢、地質、地盤等 間口、奥行、地積、形状等 高低、角地、その他接面街路との関係 接面街路の幅 ...

土地の価値を左右する「個別的要因」ってなに？ 同じ地域にある土地でも、すべてが同じ価格になるわけではありません。 たとえば、駅から同じくらいの距離にある土地でも、道路に広く面している土地、形が整っている土地、日当たりが良い土地など、それぞれ条件が異なります。こうしたその土地が持っている個別の条件を「個別的要因」といいます。 どのような条件が価格に影響するかは、住宅地・商業地・工業地など、土地の使われ方によっても変わります。 不動産鑑定では、その土地ならではの条件を一つひとつ確認し、周辺の土地と比べて価値が ...

１．住宅地域 日照、温度、湿度、風向等の気象の状態 街路の幅員、構造等の状態 都心との距離及び交通施設の状態 商業施設の配置の状態 上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態 情報通信基盤の整備の状態 公共施設、公益的施設等の配置の状態 汚水処理場等の嫌悪施設等の有無 洪水、地すべり等の災害の発生の危険性 騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度 各画地の面積、配置及び利用の状態 住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態 眺望、景観等の自然的環境の良否 土地利用に関する計画及び規制の状態 ２．商業地域 商業 ...