商業地の「同一需給圏」はどこまで？
お店やオフィスを出す場所を探すとき、住宅を探す場合とは少し違った視点で場所を比較します。
たとえば店舗なら、「どれくらい人が集まるか」「駅から利用しやすいか」「周辺にはどんなお店があるか」などが重要になります。そのため、場所が少し離れていても、商売をするうえで似た条件を持つ商業地であれば、出店先として比較されることがあります。
このように、店舗やオフィスなどを求める人から見て、お互いに比較・検討の対象となる商業地の範囲が、商業地における「同一需給圏」を考えるうえでの基本的なイメージです。
商業地の場合、同一需給圏は必ずしも近くの地域だけに限られません。商業地の規模や特徴によっては、より広い範囲の商業地が競争関係になることもあります。
つまり商業地では、単純な距離だけではなく、**「どのような商売や事業をする場所として競い合っているのか」**という視点から、同一需給圏を捉えることが大切です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、商業地の同一需給圏がどのような地域まで含まれるのかを詳しく見ていきましょう。
商業地における同一需給圏
商業地の「同一需給圏」は、その商業地がどのくらい広い範囲からお客を集めるかによって広さが変わります。
高度商業地は広い範囲から集客するため同一需給圏も広くなりやすく、普通商業地は比較的狭くなる傾向があります。地域へのなじみやこだわりが強い場合には、さらに範囲が狭くなることもあります。
同一需給圏は、高度商業地については、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その範囲は高度商業地の性格に応じて広域的に形成される傾向がある。
また、普通商業地については、一般に狭い商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし、地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。
同じ宅地地域における同一需給圏
宅地地域における同一需給圏には、商業地の他に以下のものがあります。以下のページで具体的に解説しています。
- 住宅地
- 工業地
- 移行地