不動産鑑定士試験での暗記のコツ
宅地地域の個別的要因については、項目が多く暗記に苦慮しそうですが、実はある共通点を抑えることにより比較的容易に暗記することができます。
当記事では、住宅地、商業地、工業地の個別的要因について、不動産鑑定士の試験対策用にポイントをまとめました。
「住宅地」「商業地」「工業地」に共通する個別的要因
宅地地域の主である、住宅地、商業地、工業地の３つに共通する個別的要因は以下の通りです。
- 地勢、地質、地盤等
- 間口、奥行、地積、形状等
- 高低、角地、その他接面街路との関係
- 接面街路の幅員、構造等の状態
- 接面街路の系統及び連続性
- 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
- 情報通信基盤の利用の難易
- 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
- 土壌汚染の有無及びその状態
- 公法上及び私法上の規制、制約等
かんてい先生
こうして見ると、供される用途に関係なく、その土地に建築される建物等についての最低限必要な要因を挙げているのがわかりますね。例えば接面街路は、すべての用途において必須なので、３つに共通する個別的要因になっています。
「住宅地」だけの個別的要因
- 日照、通風及び乾湿
- 交通施設との距離
- 商業施設との接近の程度
- 公共施設、公益的施設等との接近の程度
- 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
かんてい先生
住宅地域とは、「居住の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域」をいいます。日当たりの良さや、駅やショッピングセンターへの距離などは、まさに住宅地には外せない要因ですね。
「商業地」だけの個別的要因
- 商業施設の中心への接近性
- 主要交通機関との接近性
- 顧客の流動の状態との適合性
かんてい先生
商業地域とは、「商業活動の用に供される建物、構造物の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域」をいいます。商業施設は、顧客の安全性の確保に加えてテナント等の収益性を重視しますので、それにかなった個別的要因となっています。
「工業地」だけの個別的要因
- 従業員の通勤等のための主要交通機関との接近性
- 幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係
- 電力等の動力資源の状態及び引込の難易
- 用排水等の供給・処理施設の整備の必要性
かんてい先生
工業地域とは、宅地の中でももっとも規模が大きい類型のひとつです。その規模の大きさゆえに、鑑定評価で着目すべきポイントも、通常の宅地とは異なり大規模となっています。