「個別分析」では、その不動産ならではの特徴を見る
同じ地域にある不動産でも、すべてが同じ価値になるわけではありません。
たとえば、同じ住宅地にある土地でも、道路との接し方や土地の形、広さなどは一つひとつ違います。建物であれば、築年数や間取り、維持管理の状態などにも違いがあります。
そこで不動産鑑定では、地域全体の特徴を分析するだけでなく、**評価する不動産そのものが持つ特徴を詳しく分析します。**これが「個別分析」です。
大切なのは、その特徴を単独で見るのではなく、その地域の中で、その不動産の特徴が価値にどのような影響を与えるのかを考えることです。
また、不動産がどのように使われているのか、より価値を活かせる使い方があるのかといった点も重要になります。
つまり個別分析は、地域分析で把握した「この地域はどんな場所なのか」を踏まえて、**「では、この不動産はその中でどのような価値を持つのか」**を具体的に見ていく段階です。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、対象不動産の種類ごとに個別分析をどのように行うのかを見ていきましょう。
個別的要因の分析上の留意点
個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるので、以下の点に留意して分析を行います。
個別的要因の把握事項
個別的要因の分析では、対象不動産の典型的な需要者が「物件のどこに注目して選ぶのか」を把握することが重要です。
そのうえで、対象不動産が競合する他の不動産と比べて、「どこが優れ、どこが劣り、どのくらい競争力があるのか」を分析するということです。
個別的要因は、対象不動産の市場価値を個別的に形成しているものであるため、個別的要因の分析においては、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動し、対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度をどのように評価しているかを的確に把握することが重要である。
試算価格又は試算賃料への調整に対する反映
個別的要因を分析して終わりではなく、その結果を実際の鑑定評価にもきちんと反映することが重要です。
具体的には、鑑定評価の手法の適用や、求めた試算価格・試算賃料の調整などを判断する際にも活用するということです。
また、個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃
料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
試算価格又は試算賃料の調整については、以下のページで解説しています。