毎月支払う賃料はどうやって求める？「支払賃料」の考え方
アパートやマンションを借りるとき、毎月支払う家賃がいくらなのかは、誰もが気になるところでしょう。
しかし、不動産の賃貸借では、毎月の家賃以外にも、契約時に敷金や保証金、権利金などを支払うことがあります。
そのため、毎月支払う金額だけを見ても、賃貸借契約全体の経済的な負担を正しく比較できるとは限りません。
たとえば、毎月の家賃が同じ10万円でも、契約時にまとまった一時金を支払う場合と、そうした支払いがない場合では、契約の条件が異なります。
不動産鑑定評価では、こうした一時金の経済的な性格も考慮しながら、賃貸借によって貸主が実質的に受け取る「実質賃料」と、借主が各期に支払う「支払賃料」を区別して考えます。
つまり、支払賃料を求めるには、毎月の賃料だけを独立して考えるのではなく、一時金を含めた契約全体の経済的な関係を理解することが大切なのです。
ここからは、不動産鑑定評価基準に沿って、実質賃料と支払賃料の関係や、支払賃料を求める具体的な方法を見ていきましょう。
支払賃料の求め方
契約に当たって一時金が授受される場合における支払賃料は、実質賃料から、当該一時金について賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額並びに預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求めるものとする。
なお、賃料の前払的性格を有する一時金の運用益及び償却額については、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて適切に求めるものとする。
契約時にまとまったお金を受け取る場合、貸主は毎月の家賃とは別に、そのお金から経済的な利益を得ていることになります。そのため、実質賃料から一時金による利益を差し引くことで、毎月支払うべき賃料を考えます。
また、前払いされた賃料の価値は、契約期間を通じて必ずしも均等とは限りません。 不動産の利用価値が時間とともに変化する場合には、その実態も考慮する必要があります。
運用利回りの決定方法
運用利回りは、賃貸借等の契約に当たって授受される一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、当該不動産の期待利回り、不動産の取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定するものとする。
契約時に授受される一時金は、返還する必要があるお金なのか、賃料の前払いに当たるお金なのかによって、貸主が得る経済的な利益の性質が異なります。
そのため、一律に預金金利などを当てはめるのではなく、一時金の性格や契約条件、不動産の特性に合った利回りを考えることが大切です。