不動産の価格を決める「価格形成要因」ってなに？
不動産の価格は、土地の広さや建物の新しさだけで決まるものではありません。
たとえば、駅から近い、周辺にお店が多い、日当たりが良いといった条件は価格を左右します。一方で、景気や人口の変化、法律による土地利用の制限など、個々の不動産だけでは決まらない要素も影響します。
このように、不動産の価格に影響を与えるさまざまな要素を「価格形成要因」といいます。
不動産鑑定では、こうした要因を一つひとつ分析し、「なぜこの不動産にはこの価格がつくのか」を判断していきます。
不動産鑑定評価基準での解釈
不動産の価格形成要因
不動産の価格は、景気や人口、周辺環境、その土地ならではの条件など、さまざまな要因が影響し合って決まります。
こうした価格に影響するものを「価格形成要因」といい、一般的要因・地域要因・個別的要因の3つに分けて考えるんですね。
不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。
不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ 自体も常に変動する傾向を持っている。
したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
一般的要因
「一般的要因」とは、景気や人口、法律、自然環境など、社会全体から不動産価格に影響を与える要因のことです。
大きく分けると、自然・社会・経済・行政の4つの要因があるんですね。
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
地域要因
「地域要因」とは、交通の便利さや街のにぎわい、住みやすさなど、その地域ならではの特徴から不動産価格に影響を与える要因のことです。
つまり、「どんな地域にある不動産なのか」が価格に与える影響を考えるんですね。
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
個別的要因
「個別的要因」とは、土地の広さや形、建物の築年数など、その不動産だけが持つ特徴から価格に影響を与える要因のことです。
つまり、同じ地域にある不動産でも、物件ごとに価格が違う理由になるものですね。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。個別的要因は、土地、建物等の区分に応じて次のように分けられる。